律師解析：抵押房產出售需要繳納營業稅，銀行貸款給單位和個人，借款者以房屋作抵押，如果借款期滿借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者轉讓房屋所有權的行為按“銷售不動產”稅目徵收營業稅。同樣，銀行將歸其所有的房屋拍賣，也應繳納營業稅。法律依據：《國家稅務總局關於印發《營業稅問題解答（之一）》的通知》第九條
借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者轉讓房屋所有權的行為按“銷售不動產”稅目徵收營業稅。
同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按“銷售不動產”稅目徵收營業稅。