抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的佔有，而將該財產作爲債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。債務人以自己的房屋、汽車等財產作爲自己債權擔保的行爲就叫做抵押擔保，作爲擔保的一種方式，我國法律對債務人相關的財產能否作爲抵押物以及相關的抵押順序是做了明確規定的。
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工業土地抵押貸款流程
1、首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率（放款額/抵押物評估值）倒推出抵押物應達到的評估總價值。2、諮詢不動產評估機構對於目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然後再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數。
3、根據以上第二步算出的抵押物的面積數，先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域。
4、帶着第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖。
5、根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告。
6、與銀行信貸人員一起帶着評估報告及公司的關證件（營業執照等）到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同．同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會（或董事會決議）等資料。
7、填好最高額抵押貸款合同安銀行要求提供所需的相關資料後，等待銀行進行放貸即可。至此整個抵押貸款程序基本操作完畢。
按我國《擔保法》第34條規定，下列財產可作擔保物：
1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;
3、抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定着物;
4、抵押人依法有權處分的國有機器、交通運輸工具和抵押物其他財產;
5、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;
6、依法可以抵押的其它財產。
