抵押房屋出現債務糾紛時，如果債務人不還款的，債權人可以行使抵押權，拍賣、變賣房屋，所得款項清償抵押的債權。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
債務人死亡案件牽涉到繼承人，受遺贈人、繼承參與人、集體組織等。具體訴訟中適格的被告是誰，應具體情況具體分析。
(一)原告起訴時，已經死亡的債務人不能列爲被告。債務人死亡後，已喪失民事權利能力，喪失民事主體資格。起訴時，原告將死亡的債務人列爲被告的，人民法院應依法通知原告變更適格的主體，原告拒絕變更的，依法裁定駁回原告的起訴。
(二)原告起訴時，遺產未分割的，數個繼承人均應列爲被告參加訴訟(放棄繼承的除外)。被繼承人死亡之時起到遺產分割前先對被繼承人的債務進行全部清償，如有剩餘，繼承人才能進行繼承。繼承人在繼承開始後，遺產分割前，明確表示放棄繼承的，不負擔清償被繼承人所欠的債務，所以不能成爲被告。
(三)原告起訴時，如果遺產分割結束，各繼承人對被繼承人債務清償原則按其繼承份額按比例清償，所有參加分割遺產的繼承人作爲共同被告參加訴訟。
(四)放棄繼承的繼承人對被繼承人與其共同共有財產析產前，對共同共有財產中被繼承人的遺產實施保管的，依據民事訴訟法第五十六條，其作爲第三人蔘加訴訟。
(五)債務人死亡後，雖有繼承人、受遺贈人，但他們都放棄繼承權、受遺贈權，或者沒有繼承人、受遺贈人。存有遺產的遺產保管人爲被告。
(六)在訴訟期間，債務人死亡的，原告應當申請變更被告，如果原告不申請變更，法院應主動行使釋明權，避免當事人的訴累，如果原告不變更，則應駁回起訴，讓原告另行起訴。
抵押房屋來進行借錢，就是將房屋透過保障來讓債權人借錢給債務人，債務人是可以使用該房屋的，但是債權人也對該房屋有抵押權，也就是說債權人可以隨時將該房屋進行變賣，但是債務人如果按時進行償還的話，那麼債權人是不能夠將該房屋進行變賣。
