一、房屋預定合同指的是什麼？
房屋預定合同，也就是商品房預售合同，是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移於預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款並按期接受商品房的書面協議。
商品房預售合同是以建造中的房屋爲標的物的，屬於買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同。
商品房預售合同不是預約合同
在合同法中，預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同;本合同是爲了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。商品房預售合同在成立之時，房屋並不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因爲：在商品房預售合同中，預售方與預購方關於房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規定直接履行，並辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的。
商品房預售合同不是期貨買賣合同
商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預售合同稱之爲期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所爲進行期貨交易而制訂的統一規定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的合同，通常採用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特徵：
(1)期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所透過公開競價的方式而確定的;
(2)期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物;
(3)期貨買賣的主要目的是爲了套期保值和價格發現，而不在於獲取現實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的
(4)期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便於儲存、易於標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。
但是，在商品房預售合同中，
第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的，而不是透過公開競價的方式確定的;
第二，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身;
第三，商品房預售合同的目的在於獲取房屋，不具有套期保值和價格發現的功能;第四，由於房屋的面積、坐落、單元等方面存在着諸多的差別，不具有標準化的特徵，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用於期貨交易。
可見，商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產市場交易秩序。
商品房預售合同是否爲附期限的合同
在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作爲合同效力開始或終止根據的合同。如果所附期限是作爲合同效力開始的根據，則該期限爲延緩期限;如果所附期限是作爲合同效力終止的根據，則該期限爲解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經成立，但沒有發生法律效力，雙方當事人都不需要履行自己的義務，也都沒有權利請求對方履行義務。只是在期限到來時，雙方當事人纔開始履行義務;在附解除期限的合同中，合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，雙方都已經開始履行自己的義務。在期限到來時，雙方當事人不再履行義務，合同終止。在商品房預售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這裏確實存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因爲：
其一，如果將商品房預售合同中的“期限”作爲附期限合同中的解除期限，則商品房預售合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，但在期限到來時，商品房預售合同終止效力，雙方應當解除合同。這樣，作爲預購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當事人訂立商品房預售合同的目的是相違背的;
其二，如果將商品房預售合同中的“期限”作爲附期限合同中的延緩期限，則商品房預售合同雖然已經成立，但還沒有發生法律效力，只在期限到來時，商品房預售合同才發生法律效力。這樣，作爲預售方就不能要求預購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預售合同的要求。可見，商品房預售合同並不是附期限的買賣合同。商品房預售合同中的“期限”是一種履行期限，是當事人履行義務的具體時間。
商品房預售合同不是分期付款買賣合同
在商品房預售合同中，預購方於多數情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似於分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：
一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效後必須交付給買受方，這樣才能實現買受方的經濟目的。可見，分期付款買賣合同的標的物必須是現實存在的物。但在商品房預售合同中，作爲標的物的商品房尚不存在或尚在建造中;
二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物後，尚有二期以上的價款需要支付;但商品房預售合同中，預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。前者是在取得標的物之前的分期付款，而後者是在取得標的物後的分期付款;
三是分期付款買賣合同的功能在於出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售合同的功能在於買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。
賣房子的公司在建設了某個區域的房子後會對外開始提前銷售，而居民在認爲某些房屋比較適合自己的購買條件時就會與賣房者簽訂預定的合同，一旦房屋確定可以由人們居住之後這份預訂合同將成爲交房的首要條件，而預定的過程中出現問題的話也便於雙方一起解決。
