合法有效的房屋買賣合同可以保障購房者的合法權益，如果購房合同不符合有效成立的條件就會成爲無效的購房合同，那到底什麼樣的房屋買賣合同是無效的?在房屋買賣合同被認定爲無效的情形，此時會損害到當事人的利益，那這種情況下應該如何索賠維權?我們一起在下文中進行了解。
一、什麼樣的房屋買賣合同是無效的
1、房產分離出賣，合同無效。由於房產是建築在土地上的，爲土地的附着物，具有不可分離性，因此，房產所有權透過買賣而轉讓時，該房產佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣於不同的買方，或者出賣房產時只轉讓房產所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種房產買賣合同無效。
2、產權主體有問題，合同無效。出賣房產的主體必須是該房產的所有權人。若干人共有房產時，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房產的，其買賣行爲也無效。
3、非法轉讓，合同無效。下列房地產不得轉讓：政法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;共有房地產，未得到其它共有人書面同意的;權屬有爭議的;未依法登記領取權屬證書的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其它情形。
二、房屋買賣合同無效怎麼索賠
被買受人實際享有的升值部分應該作爲直接損失要求出賣人予以賠償。
當然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應該符合以下幾個條件：
1、商品房買賣合同成立並實際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用;
2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還;
3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質的評估機構進行合法評估。
另外，房價上漲時，由於此購房合同的解除可能導致返還的購房款不足以再支付購房者購買其他的房子，開發商是需要賠償購房者的。
房屋買賣合同的簽訂是購房過程中至關重要的一步，爲了避免房屋買賣合同糾紛的出現，最好先透過專業的律師來了解下房屋買賣合同的內容有哪些以及如何簽訂房屋買賣合同，也可以請律師陪同簽訂購房合同。至於什麼樣的房屋買賣合同是無效的，上文中也做出了介紹，希望可以爲你提供一些幫助。
