房產過戶才能確定房屋的產權，確保房屋的權屬清晰。那麼，買房不過戶的風險有哪些？實踐中，有些購房者爲了少繳稅，買房不過戶的現象還是有的。本文聯繫實際案例來分析買房不過戶的風險有哪些的內容，希望您買房時，一定要及時過戶。
李某(買方)於2006年5月購買張某夫妻(賣方)的房子，房產證登記在張某夫妻名下，當時房子尚有貸款未還清，還在銀行的抵押當中。雙方簽訂房屋買賣合同後，李某將46萬元支付給張某，張某將房子交付給李某，此後李某便以張某的名義向銀行歸還貸款。到2011年底李某將42萬多元的房貸還清，李某便向張某提出要求辦理過戶，可此時張某之妻因犯罪已到外地監獄服刑。張某便對李某說：“房子賣給你了，房子你住着，房產證你拿着，我妻子在監獄，辦過戶很麻煩，過戶以後再說吧，房子是你的了，你放心。”李某也認爲過戶麻煩就同意了。2013年底張某之妻出獄，雙方於2014年1月到桂林市房地產管理局辦理過戶，此時李某才得知該房產已於2013年10月被法院查封，原因是張某因欠債80萬元被債權人起訴至法院，法院應債權人提出的財產保全申請查封了該房產，桂林市房地產管理局因此拒絕辦理房產過戶。
小編在此分析大家最爲關切的三個問題：
1、李某與張某簽訂的房屋買賣合同是否有效;
2、該房產在法律上的歸屬;
3、張某的債權人權利優先還是李某的權利優先。
關於合同的效力，李某與張某簽訂的房屋買賣合同自願合法，合同有效。雖未辦理過戶手續，但不影響合同的效力。
關於房產的歸屬，即房產歸誰所有，該房產屬張某夫妻所有，不屬李某所有。雙方交易的標的物是不動產，根據物權法規定，不動產物權經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。由於雙方轉讓房屋未辦理所有權變更登記，因此李某雖支付了全部房款，且佔有、使用房屋多年，但未取得房屋所有權，房屋仍屬張某夫妻所有，法院的查封合法。
關於誰的權利優先，張某債權人的權利優先。既然房屋買賣合同有效，李某的權利爲何不能優先呢?因爲李某依據合同取得的是債權，不是物權，該債權只是未設擔保，也無司法保障的一般債權，而張某的債權人已向法院申請查封，其債權獲得了司法保障，因此，張某的債權人享有優先於李某的權利。如張某不還錢，判決生效後法院將拍賣該房屋使張某的債權人受償。
我分析到此李某已欲哭無淚，痛心疾首。花費將近90萬元，窮盡一生積蓄購買的房屋將要失去，作爲律師，我爲當事人深感惋惜，卻已無能爲力。在法院查封前，李某有充分的時間去辦理過戶，但李某長達七年不去辦理過戶，才釀成今日無可挽回的後果。儘管當時房屋因抵押、張某之妻坐牢等原因過戶確實麻煩，但並非不可爲。當日再麻煩，也遠比今日損失殆盡好萬倍。
以上的案例足以證明買房不過戶隱含着巨大的風險，當事人僅僅憑藉一份有效的合同，在未取得房屋所有權的情況下是保不住房子的。當事人對法律知之甚少，常常對所面臨的風險渾然不覺，一旦風險成爲現實，買方就損失慘重。相同的案例已有很多，當事人千萬不要爲了省錢、怕麻煩不辦理過戶，更不要認爲房子自己住着，賣方的房產證自己拿着就萬無一失，因爲這些都不能使買方取得房屋所有權。雖然支付了幾十萬元，但法律並不認可你是房屋所權人，這其中的風險不言而喻。
