開發商建造出回遷房後，被強制拆遷的居民會得到回遷房或錢款的補償，可以選擇回遷或用這筆錢款購房。回遷房稅費營業稅有哪些政策?拆遷居民所得到的回遷房，其開發商作爲建造者需要按照國家稅務局的條例繳納營業稅，有專門的公式計算。但外商和特殊情況不需要繳納。以下是相關規定：
一、回遷房營業稅政策有哪些?
(一)國家稅務總局關於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行爲營業稅問題的通知(國稅函[2008]277號)
納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式檔案，無論支付徵地補償費的資金來源是否爲政府財政資金，該行爲均屬於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行爲，按照《國家稅務總局關於印發〈營業稅稅目註釋(試行稿)〉的通知》(國稅發[1993]149號)規定，不徵收營業稅。
(二)國家稅務總局關於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行爲營業稅問題的通知(國稅函[2009]520號)
關於縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權的正式檔案，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權檔案，以及土地管理部門報經縣級以上(含)地方人民政府同意後由該土地管理部門出具的收回土地使用權檔案。
納稅人受託進行建築物拆除、平整土地並代委託方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建築物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建築業”稅目繳納營業稅;其代委託方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行爲屬於“服務業——代理業”行爲，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委託方支付的拆遷補償費後的餘額爲營業額計算繳納營業稅。
(三)個人銷售拆遷補償住房徵收營業稅(國稅函[2007]768號)
房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權爲表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，並獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行爲不屬於透過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。
(四)外商投資企業從事城市住宅小區建設徵收營業稅問題(國稅函[1995]549號)
對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計徵營業稅;對償還面積與拆遷建築面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價覈定計徵營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、託兒所等)，凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中並已徵收營業稅的，不再徵收營業稅。
(五)國家稅務總局關於納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告(國家稅務總局公告2014年第2號)
納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，並向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行爲，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第52號)第五條之規定，視同銷售不動產徵收營業稅，其計稅營業額按財政部國家稅務總局令第52號第二十條第一款第(三)項的規定予以覈定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。
納稅人開發商將土地歸還給國家時不徵收營業稅;賣出回遷房時產生了銷售額，需要和銷售出其他房產一樣繳納營業稅;外商投資企業在城市中建造的用作住宅的房產，除了已經徵收部分外的其他營業額需要收營業稅。以上，政府對於不同情況分別做了不同的規定。
