業主財物被盜物業糾紛的舉證責任由誰承擔

一、業主財物被盜物業糾紛的舉證責任由誰承擔?

業主財物被盜物業糾紛的舉證責任由業主、物業公司共同承擔。

“誰主張誰舉證”，這是一般原則。

最高人民法院《關於民事訴訟證據的若干規定》第四條中列舉了八項舉證責任倒置情形，而對因物業服務合同發生的糾紛，並沒有規定。

但事實上，由業主承擔物業公司在履約過程中有過錯或不全面履行合同義務的舉證責任是很難的。

成文法國家，法律規範總是慢於現實生活的變化，也因立法技術方面的問題，缺陷在所難免。

“徒法不能自行”。

當法律規範不詳盡，不能實現個別正義時，就需要法官在審判實踐中根據訴訟基本原則靈活對待。

對這類糾紛，法官應當合理地分配舉證責任，不能機械司法，僵化辦案。

主要有兩種情形:

(一)發生最多的是業主的車輛在小區內被盜。

作爲有車的業主在選擇住宅時，要考慮有地方停車而且要安全。

我國的物業服務企業大多是房地產開發公司的子公司，在規劃設計時也都有統一的車位或車庫。

業主將車停放在指定的車位或車庫，就應視爲將車委託給物業公司代爲保障其安全。

1、如發生被盜，作爲業主，應當對如下事項承擔舉證責任:

(1)將車停放在車位或車庫的事實;

(2)盡到了該盡的防範義務，如車門鎖、報警裝置的完好性等;

(3)車輛的價值。

作爲物業公司應承擔的舉證責任是，證明自己已盡到了一個善良服務人的注意義務。

2、一般來說物業公司應承擔的舉證責任是:

(1)小區內治安狀況的總體情況。

總體情況良好，可以證明物業公司在履行安保義務上是沒有過錯的。

如果總體情況不好，正如前文所述，經常有打架鬥毆，失竊失盜現象發生，就可以認定物業公司有過錯。

(2)小區與外界通道是否設定了門衛及值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。

從常理講，要求門衛對所有進出人員進行登記是不可能的。

(3)在主通道及統一停車車位或車庫周圍設定的防範措施是否符合合同約定，如夜間巡邏、電子監控設施、單獨的值班室及值班人員等等。

防範程度應當與業主支付的服務費對等。

正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對住宿顧客的人身、財物的安保義務是一樣的。

(二)小區內發生入室盜竊、搶劫，造成業主人身傷害、財產受損情形的舉證責任。

這類情形，往往涉及刑事犯罪。

由於刑事犯罪行爲具有隱蔽性、突發性、不可預見性，因而作爲物業公司的安保義務，應當不超出與業主簽訂合同時所能預見的情況。

所以發生業主在居家內被傷害、財物被盜被劫，物業公司一般應從以下幾面舉證證明已履行合同約定的安保義務:

(1)物業服務企業的資質;

(2)從事保安服務的人員按國家有關規定具備職業資格;

(3)健全的保安服務制度;

(4)按制度履行注意義務的記錄或證明，如值班日誌、重大事故報告記錄等;

(5)爲履行安保義務所採取的措施、配備的設施及必要的宣傳等。

二、如果發生物業合同糾紛，業主希望減免物業費，業主需要如何舉證?

1、充分發揮業主委員會對物業服務公司的監督職能，在日常物業服務的環節中積極作爲，積極收集證據，在證明主體上，由業主委員會出具的證據的證明力要大於業主自身提出的證據的證明力。

2、對於小區內衛生、安保、環境、綠化等方面的物業服務狀況，因爲是物業服務公司做出上面幾類服務往往都是無形的，所以可以採用照相錄像等方式加以記錄。

這裏需要注意的是靜態證據照片的證明力要小於動態證據錄像的證明力。

此外要注意獲取和標明證據的取得時間。

3、業主要積極與物業服務公司進行溝通，聯繫，及時反饋問題，如果能夠將物業服務問題解決在萌芽階段最好，因爲業主的主要時間都在上班工作，一旦陷入訴訟只爲了減免部分物業費，性價比很低。

出於經濟性的考慮和考量如物業服務合同約定的任何一方面的物業服務不到位，業主都可以首先跟物業公司駐小區負責人聯繫，要求立即整改，如果未能得到及時的反饋及整改，可以向物業行政主管部門投訴;

解決不滿意可以透過業主大會解聘物業公司，並透過訴訟的方式追究物業公司的違約責任。

此外在之前跟物業服務公司前期進行溝通時，及時儲存與物業交涉的證據材料，也可以證明物業公司的服務情況。

在物業糾紛發生之後，具體是由誰來承擔舉證責任，需要結合實際的情形來判斷，但對於業主來說，不管具體是自己、還是物業來承擔舉證責任，在向物業提出賠償、或者是減少物業費的支付請求之前，首先都需要先收集相關對自己有利的證據。

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