在生活中，有很多人購買商品房，但他們不知道開發商爲什麼讓他們交納訂金，更不知道什麼情況下開發商應返還訂金。開發商讓購房者交納訂金是因爲開發商害怕購房者在買房期間，中途終止買房，而交納的可以充當房款的預付款，嚴格來說不具有法律效力。
一、什麼情況下開發商應返還訂金
根據《關於規範房地產開發企業商品房預訂行爲的通知》的有關規定，房地產開發企業收取訂金的，訂金數額應當在總房價的千分之五以內，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同後，訂金應即時返還或抵充房價。根據相關法律規定，以下情形下開發商應全額返還購房者支付的訂金：
1、房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的;
2、簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的;
3、雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協商一致的;
4、廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。
購房者如並未與開發商簽訂《購房認購書》，即未與開發商就“訂金”的處理作出約定，可以要求開發商全額退還該“訂金”。但是有一點必須提醒的是，應當確認開發商出具的收據上註明的是“訂金”。
二、返還訂金都有哪些情形
“訂金”是指購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議後，準備進一步協商所簽訂的臨時認購協議中約定的落訂款項。買方支付訂金之後，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人。關於訂金，根據我國現行法律的有關規定，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支援。
一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。預付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方週轉資金短缺。預付款不具有擔保債的履行的作用，也不能證明合同的成立。收受預付款一方違約，只須返還所收款項，而無須雙倍返還。此外，法律對預付款的使用有嚴格規定，當事人不得任意在合同往來中預付款項，而對定金則無此限制。訂金對合同沒有擔保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用，因此，當買房者不想買房時，有權要求開發商退還 “訂金”。
在我國，訂金不同於定金，它並不是我國法律上規定的概念。因此，一般情況下，開發商是要退還訂金的，但有很多開發商在應該返還定金的情況下，不把訂金返還給購房者。
