買二手房與直接從開發商手裏買商品房不同，買二手房的話，賣家或者買家都需要面臨一個交稅的問題，比如增值稅，這就需要我們掌握稅收的計算方式。下面，本站小編就跟大家分享一下二手房增值稅計算公式，以及個人所得稅、契稅等的計算方法。
一、二手房增值稅計算公式
納稅人：賣方，土地增值稅稅率爲5%，其中個人因工作調動或改善居住條件轉讓原自住房，居住滿5年及以上，免徵;滿三年及以上未滿5年減半徵收，未滿三年按規定徵收;
注：對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免徵土地增值稅。
計算公式：交易總價款÷(1+5%)×5%
二、其他稅費的計算
1、個人所得稅計算方法
納稅人：賣方
普通住宅5年之內個人所得稅計算方法：(售房收入-購房總額-本次繳納營業稅-原始契稅-合同價×1%)×20%;
注：納稅人在地稅系統中未能查詢到原值，不能正確計算應納稅額的，應採取覈定徵收，購房個人所得稅稅率暫定爲計稅價格的1%。
《個人所得稅法》第三條 個人所得稅的稅率：
(一)綜合所得，適用百分之三至百分之四十五的超額累進稅率(稅率表附後);
(二)經營所得，適用百分之五至百分之三十五的超額累進稅率(稅率表附後);
(三)利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率爲百分之二十。
2、營業稅計算方法
普通住宅營業稅計算方法：不足2年——房屋總價的5.6%，超過2年(含2年)——免徵營業稅;
非普通住宅營業稅計算方法：不足2年——房屋總價的5.6%，超過2年(含2年)——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%;
別墅營業稅計算方法：不足2年——房屋總價的5.6%，超過2年(含5年)——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%;
注：購買時間是否滿2年首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據。這三種證件按照時間最早的計算，一般地說票據早於契稅發票，契稅發票早於產權證。
3、契稅計算方法
納稅人：買方
普通住宅契稅計算方法：90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%;
非普通住宅契稅計算方法：3%，別墅契稅計算方法：4%;
注：首次購買和普通住宅同時具備纔可以享受優惠
二手房交易稅費--土地增值稅計算方法
二手房交易土地增值稅稅率：5%(無法提供完全票據按金額的5%)
土地增值稅的計算方法按四進差額累進稅率計算，稅率爲30%～60%
注：對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免徵土地增值稅
我們可以看出增值稅的納稅主體是二手房的賣家，並不是所有情況都需要繳納增值稅，有些情況可以免徵或者減半徵收增值稅，比如賣方持續居住超過五年的屬於免增值稅的情形。持續居住時間超過三年不滿五年的減半徵收增值稅。除此之外，對於個人所得稅、契稅及營業稅的計算方法，大家可以參考上述的計算公式。以上就是本站小編整理的內容。本站有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時諮詢。
