案情簡介
楊某是一家鋼化玻璃廠的老闆，2011年4月15日他與常州市宏越玻璃有限公司簽訂了一份《廠房租賃承包合同》（下稱租賃合同）。租賃合同約定常州市宏越玻璃有限公司將其某鎮黃天蕩村廠房及生產設備租給楊某生產鋼化玻璃，租期3年，從2011年4月15日至2014年4月15日，每年租金68萬元；租賃合同中特別約定政府徵地免責；還約定三年租期內任何一方不得退出，否則以100%的租金即68萬元賠償另外一方損失。租賃合同簽訂後楊某花費幾十萬元用來購買設備，並對廠房進行了整改。豈料，鋼化廠開業沒多久，拆遷的消息就不斷傳來。2012年9月26日，宏越玻璃有限公司法定代表人姚某一紙通知告知楊某，租賃廠房即將拆遷，限楊某在2012年10月8日前搬離。然偌大個廠，楊某投入巨大，還未盈利，怎肯輕易搬離。接到通知後楊某立即找到姚某商量搬遷補償事宜，然姚某拒絕補償，楊某遂拒絕搬遷。2012年11月18日姚某在楊某的阻止下強行將廠房原有設備搬離，導致楊某的鋼化玻璃廠無法生產。無奈之下，楊某找到本所殷力強律師和楊瓏律師尋求幫助。
辦案思路及心得
該案案情看似很簡單，但處理起來卻困難重重。承辦律師在接到此案時，除了姚某的一紙搬遷通知，再無任何案件證據。作爲房屋承租人的楊某對廠房拆遷事宜不概不知，拆遷人是誰，拆遷合法不合法，有無許可證，拆遷補償項目有哪些，拆遷補償款是多少，涉及到承租人的補償有多少？這些問題對案件處理至關重要，都需承辦律師儘快查明。經多方打聽及求證，承辦律師瞭解到此次拆遷人爲某鎮政府。承辦律師於是帶着授權委託書、介紹信前往某鎮政府，卻被鎮政府告知因爲楊某不是被拆遷人，無權檢視《拆遷安置補償協議》，然根據《政府資訊公開條例》第十一條規定，徵收或者徵用土地、房屋拆遷及其補償、補助費用的發放、使用情況是政府部門需要重點公開的事項。承辦律師幾次交涉並闡明理由，鎮政府皆不予理會，無奈承辦律師只得無功而返。但承辦律師並沒有因此放棄調查，而是再次致函並提交《政府資訊公開申請表》至某鎮政府，要求鎮政府公開該廠房的《拆遷安置補償協議》和拆遷許可證，最後卻仍舊沒有得到任何迴應。
衆所周知，訴訟中最重要的就是證據，然而本案中作爲承租人的楊某無法獲得任何拆遷方面的任何證據，要透過訴訟獲取拆遷補償非常困難，案件陷入僵局。這種情況下，承包律師幾經思考，結合調查情況，認真剖析租賃合同後，承辦律師大膽推測該廠房拆遷很可能沒有拆遷許可證，系鎮政府的非法拆遷行爲。非法拆遷行爲是不受法律保護的，這樣一來，租賃合同約定的因政府徵地免責的條款在本案中則不成立。因租賃雙方還約定三年租期內任何一方不得退出，否則以100%的租金即68萬元賠償另外一方損失。本案中被申請人在租期未滿，未經申請人同意的情況下，要求申請人搬離租賃廠房並強行將租賃設備搬離的一系列行爲已然違約，應承擔違約責任。據此，承辦律師決定繞開那份神祕的《拆遷安置補償協議》，而從非法拆遷，非法解除租賃租賃合同的角度出發，主張違約損失，把侵權之債變成合同違約之債。這樣一來，對方必須得舉證其系合法政府拆遷，承辦律師千辛萬苦想要調取的《拆遷安置補償協議》，對方須主動提交以證明拆遷的合法性，一切難題迎刃而解，這真是思路一變天地寬。
因雙方在租賃合同約定的糾紛處理辦法爲仲裁，承包律師於是向常州仲裁委員會提交了仲裁申請，仲裁申請中主張被申請人違反租賃合同約定，要求其承擔違約金68萬元。常州仲裁委立案後，承辦律師立即提出調查取證申請，要求仲裁委調取《拆遷安置補償協議》及拆遷許可證。承辦仲裁員前往某鎮政府調查取證，與鎮政府相關工作人員交涉許久，鎮政府仍以楊某非被拆遷人爲由拒絕了仲裁委調取《拆遷安置補償協議》的要求，並告知仲裁委此次拆遷是根據區政府檔案要求，沒有拆遷許可證。
看來事實果然如承辦律師預料的那樣，此次拆遷是鎮政府的非法拆遷行爲。庭審中對方律師極力證明拆遷的合法性，並提交一系列區政府檔案、鎮政府的情況說明、《拆遷安置補償協議》，強調租賃合同中的拆遷免責條款。
承辦律師則有理有據的提出如下三點：
1、某鎮黃天蕩村的廠房拆遷屬非法拆遷。根據《常州市市區徵地房屋拆遷補償安置辦法》第八條規定，徵地房屋拆遷應當遵循拆遷程序，房屋拆遷必須由省級機關批准，取得徵地批准檔案，並由市人民政府發佈徵收土地公告。此次拆遷既無拆遷批准檔案，常州市政府也沒有發佈徵收土地公告，這些都足以證明此次拆遷爲非法拆遷。
2、非法拆遷不屬於法定或約定的免責事由。《廠房租賃承包合同》第七條約定，凡因發生嚴重自然災害、政府徵地或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同時，遇有不可抗力的一方，應在三十日內提供不可抗力的詳情及合同不能履行，及不能部分履行，或須延期履行理由的公正機關證明檔案或其他有力證明檔案，遭受不可抗力的一方因此而免責。此條款中約定的政府徵地爲合法拆遷，不適用非法拆遷。且被申請人也未向申請人提供任何能夠證明合同不能繼續履行的證明檔案，被申請人於2012年9月26日發出的搬遷通知及於2012年11月21日透過常州仲裁委提交的某鎮人民政府發出的情況說明，根本不能證明拆遷的合法性，也就不能證明合同遭遇不可抗力難於繼續履行。被申請人以非法拆遷爲由要求申請人搬離廠房，已經構成重大違約，應承擔違約責任。
3、根據申請人與被申請人之間的《廠房租賃承包合同》第4.2條約定，任何一方不得在三年租期內退出，如退出，則按照出租金的100%賠償另外一方的損失。被申請人應按租金的100%賠償申請人損失。合同約定的出租金爲68萬元，即被申請人應賠償申請人損失68萬元。
裁判結果
最終仲裁委支援了承辦律師的意見，認定被申請人提交的檔案、鎮政府出具的情況說明及《拆遷安置補償協議》不能證明被申請人廠房的拆遷屬於政府徵地拆遷。故被申請人解除合同，要求申請人遷出租賃房屋的理由不符合合同約定的免責條款，被申請人不能免責，仍應承擔違約責任，但68萬元的違約金過高，故裁決被申請人向申請人楊某支付違約金50萬元。另因申請人與被申請人之間還有其他糾紛，申請人同意一併處理，各項相抵後，被申請人還應支付申請人354519.93元。
