訴訟申請財產保全，凍結房屋，如果敗訴，擔保金有損失嗎 你可以選擇這種方式，只要不是惡意保全給被告造成了損失是不需要賠償的。 你擔心的債權人起訴是否能查封你們的房子，其實是有法律依據支援你們的。 2004年最高人民法院頒佈的《查封規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產的，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”按照此條後段的規定，第三人只要符合以下的三個要件，即使未辦理產權過戶登記手續，人民法院仍不得執行：第一、第三人已經支付全部價款；第二、第三人已經實際佔有；第三、未辦理過戶登記手續的，第三人對此沒有過錯。 但是，《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。按照《物權法》的規定，物權轉讓、變更的唯一要件就是登記。也就是說，即使支付全部價款、實際佔有，但未過戶的，第三人對不動產仍無法享有物權，只享有對相對人的債權，不動產仍爲相對人的財產，相對人因債務糾紛時，對該不動產法院可予查封。 那麼具體該適用哪一個規定呢。 出於從實際出發，從維護交易秩序和善意一方的利益出發，還是應確認已經支付全部價款並實際佔有、無過錯的第三人享有相應的民事權利，對抗法院的查封。簡而言之，以不動產變動的登記公示爲原則，但並不否認一定的未過戶特殊情形下，債權人對不動產所享有的一定權利。
