現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率着實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。
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房屋買賣違約金不當能否調整
違約金是房屋買賣雙方在合同中約定對於違約一方的懲罰，它對於保護合同雙方當事人，尤其是購房人的權益十分重要。從2000 版《上海市商品房預售合同》中的第七條、第十二條以及第十九條來看對購房人延期付款和開發商延期交房的違約金數額由開發商和購房人協商確定。由於違約金數額是開發商和購房人協商確定的，難免出現約定的違約金過高或過低的情況，並因此產生糾紛。最高院此次出臺的《解釋》針對違約金約定不當這一問題提出了具體的解決辦法。《解釋》第十六條規定，當事人以約定的違約金過高爲由請求減少的，應當以違約金一般不超過造成損失的30%爲標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失爲由請求增加的，應當以違約造成的實際損失確定違約金數額。
至於“違約造成的實際損失”該如何確定，《解釋》第十七條也做了明確的說明，(一)購房人逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算;(二)房地產開發商逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈的或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
《解釋》的出臺對於在違約金約定過高或過低時，當事人要求增加或減少違約金提供了依據，做到了“有法可依”。這不僅對商品房買賣過程中此類糾紛的解決具有重要的實踐意義，還對涉及商品房買賣性質的房屋銷售代理和房屋包銷等同類糾紛的解決提供了借鑑和指導意見。商品房買賣雙方今後在擬定違約金條款時，不能憑主觀想象，而應以《解釋》的上述規定爲依據。如果購房者不知道該怎麼辦，可以請律師陪同擬定違約金條款。
在銷售現房的時候，雖然房屋已經實際修建好了，購房者也能具體的瞭解檢視到房產的情況，不過購買現房的價格一般是要比期房的價格貴的，畢竟期房存在的風險太大。關於銷售現房的條件內容，律師365小編就爲大家整理到此，不管是購買現房還是期房，購房者都要事先了解清楚開發商的銷售或者預售資格才行，以免給自身利益造成不必要的損害。
