案例展示
銷售人員向陳某介紹房屋可商住兩用，可以供家庭生活，產權有保障，陳某瀏覽了宣傳資料、樣板房展示，十分心動，遂認購了位於天河區某樓盤的房屋，交付了6萬元定金。在交首付時，陳某檢視了商品房買賣合同後，才發現該商品房僅作爲辦公用途使用，與銷售介紹情況不一樣，無法享有與普通商品房同等的待遇。
律師觀點
陳某的遭遇不是個例，很多開發商爲激活土地的價值，直接將商業、辦公用地改建爲住宅，打着“一層的價格兩層的體驗”“居住、投資、辦公一步到位”“物業不僅能自住，具備辦公寫字樓的功能”的廣告語，吸引購房者紛紛下定認購。
另外，很多開發商爲了打消購房者的顧慮，引用了今年7月廣州規劃局和住建局聯合發佈的《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，讓不明真相的普通購房者認爲開發商的改建行爲是合法合規的。事實上，認真解讀該指導意見的規定，可知政府支援開發商經過相關部門的審批，將非住宅用房改建爲租賃用房的行爲，而不能將改建的居住用房進行出售。如開發商將改造後的租賃住房分割銷售轉讓或抵押的，還是需要承擔相應的法律責任。屆時，購房者的權益將無法得到保障。
“商改住”有什麼風險
這種“商改住”房屋，本質上與普通商品房有很大的區別，購房者購買之後的權益將難以保障。主要由以下四點：
第一，產權年限不同。普通商品房的使用年限爲70年，“商改住”樓盤的使用年限只有40年、50年。
第二，產權年限到期後效果不同。根據《物權法》第149條的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。而“商改住”樓盤的建設用地土地使用權，不能自動續期,土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，需要繼續使用土地的，由土地使用者提出申請。
第三，物業費、管理費以及各項契稅的收取不同。普通商品房的負擔較低，而“商改住”樓盤的水、電費按商業用水和商業用電來收費，管理費一般也會高於普通住宅物業收費標準。另外，涉及到轉讓等事項時，商改住項目負擔的各項契稅也較重。
第四，關於戶口、子女教育等問題。一般的“商改住”樓盤往往都不具備戶口遷入、子女在附近學校就學等資格。
從總體趨勢來看，國家對“商改住”樓盤的限制越來越多，這意味着廣大購房者購買此類樓盤時的風險越來越大。如果不慎入坑，應當運用法律武器來維護自己的合法權益。
