原告訴稱
王某英向一審法院起訴請求：
1.判決解除雙方於2018年1月9日簽訂的北京市存量房屋買賣合同；
2.判令張某傑向王某英支付違約金300000元；
3.判令張某傑向王某英支付居間服務費50000元；
4.本案的訴訟費由張某傑負擔。
張某傑上訴請求：撤銷一審判決，發回重審或依法改判一審判決第二項爲支付王某英違約金25000元。訴訟費由王某英承擔。
事實和理由：涉案房屋買賣合同缺少合同共有權人簽字，合同未成立，故未生效；房屋買賣合同未能履行的主要原因在於中介公司未盡到提前審覈告知義務，導致共有權人一方簽字問題成爲合同生效及履行障礙，我對此無過錯；
王某英不符合行使不安抗辯權的法律規定的情形；涉案房屋買賣合同沒有簽訂成功，法院判決王某英支付給中介公司的50000元中介費並非完全由我造成的。另，一審法院判決由我承擔全部訴訟費，有違公平原則。
被告辯稱
王某英辯稱：同意一審判決，不同意張某傑的上訴請求。
法院查明
2018年1月9日，王某英（買受人）與張某傑（出賣人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定出售房屋坐落於北京市大興區一號，成交價格爲1740000元，合同中第一條（三）中所列的物品經雙方協商作價2540000元，以上兩部分總計4280000元。買賣雙方採取自行交割的付款方式，雙方簽訂《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》（附件一），本合同簽訂日買受人向出賣人支付購房定金500000元。
第五條違約責任，第（三）項根本違約責任，約定除不可抗力外，如出現以下情況之一的，則違約方的違約情形已構成根本違約，守約方有權單方解除合同，且違約方須按照本合同約定的購房款總額的20%向守約方支付違約金且賠償守約方已交納的居間服務費用和各種損失。第十一條生效及變更，約定本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效，雙方可以根據具體情況對合同中未約定、約定不明或不適用的內容透過書面協議進行變更或補充。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。
上述合同簽訂當日，雙方簽署了《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》（附件一），但附件二《共有權人同意出售證明》，張某傑妻子不同意簽署，王某英考慮到共有權人未簽署的風險，未按約於合同簽訂當日支付定金及後續房款。
2020年4月21日，法院作出判決書，查明：2018年1月9日，張某傑（甲方、出賣人）、王某英（乙方、買受人）與北京市H公司（以下簡稱H公司）（丙方、居間人）簽訂《居間服務合同》。……法院經審理認爲，張某傑、王某英與H公司三方簽訂的居間服務合同，系各方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。
在張某傑與王某英簽訂房屋買賣合同時，H公司的居間服務已經完成，居間服務合同已經履行完畢。H公司提供了居間服務合同中列明的大部分服務內容。但房屋買賣合同中共有權人同意出售聲明上並未有共有權人的簽字，房屋買賣合同僅有張某傑的簽字，應視爲房屋買賣合同的簽訂存在瑕疵，H公司的居間服務並沒有完全履行完畢。居間服務合同中第三條居間服務的約定爲王某英應按照住宅買賣成交價格的2.2%向居間人支付居間服務費，並應於房屋買賣合同簽訂當日向居間人支付。故根據H公司已提供居間服務的內容，房屋買賣合同簽訂的程度，以及關於居間服務費的約定，法院酌定王某英應支付H公司居間服務費50000元。
最終判決：一、王某英支付H公司居間服務費50000元；二、駁回H公司的其他訴訟請求。上述判決生效後，2020年11月3日，王某英向H公司支付居間服務費50000元。
另查，張某傑稱，涉案房屋因張某傑與妻子簽署離婚協議，於2018年3月18日簽訂買賣合同出賣，以4400000元的價格出售，但並非王某英所述的一房二賣。
法院認爲，當事人採用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。王某英與張某傑簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，自雙方簽字時合同成立，對張某傑主張的因附件二未簽訂，合同未成立，法院不予採信。王某英與張某傑簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。雙方均應按照合同約定全面履行自己的義務。應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。
根據現已查明的事實，因張某傑妻子未配合簽署附件二即《共有權人同意出售證明》，王某英考慮到實際履行中的風險，未按照合同約定於合同簽訂當日支付定金，並無不妥，現《北京市存量房屋買賣合同》並未實際履行，且涉案房屋已經再次出售，對於王某英當庭要求解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》的訴訟請求，法院予以支援。
根據合同第五條第（三）項約定“除不可抗力外，如出現以下情況之一的，則違約方的違約情形已構成根本違約，守約方有權單方解除合同，且違約方須按照本合同約定的購房款總額的20%向守約方支付違約金且賠償守約方已交納的居間服務費用和各種損失。”考慮到王某英已經及時止損，並未產生較大的實際損失，綜合本案的實際情況，法院對王某英主張的違約金、居間服務費綜合考慮，酌定由張某傑支付王某英違約金60000元。
裁判結果
一、王某英與張某傑於2018年1月9日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》於2021年4月26日解除；二、張某傑於判決生效之日起十日內支付王某英違約金60000元；三、駁回王某英的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
本案的爭議焦點爲《北京市存量房屋買賣合同》是否成立並生效的問題。首先，當事人採用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽名、蓋章或者按指印時合同成立。《北京市存量房屋買賣合同》封面及首部明確載明出賣人“張某傑”，已經確定了張某傑爲合同一方主體，事實上張某傑、王某英業已在合同尾部簽字對合同內容進行了確認，該合同自雙方當事人簽字蓋章時即已成立生效。
其次，《北京市存量房屋買賣合同》附件二沒有涉案房屋共有權人簽字，張某傑據此主張該合同尚未成立生效。張某傑雖不具有涉案房屋完整物權，但其出售房屋之無權處分行爲並非導致合同不成立或者無效的法定事由。據此《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實的意思表示，內容不違反法律行政法規的強制性規定，合同成立有效。
《北京市存量房屋買賣合同》約定“除不可抗力外，如出現以下情況之一的，則違約方的違約情形已構成根本違約，守約方有權單方解除合同，且違約方須按照本合同約定的購房款總額的20%向守約方支付違約金且賠償守約方已交納的居間服務費用和各種損失。”
經審理查明，因涉案房屋共有權人始終未在《共有權人同意出售聲明》簽字確認，導致買賣合同並未實際履行，張某傑作爲賣房人對此負有責任，其雖主張對此沒有過錯，不應承擔責任，但過錯並非違約方承擔責任的要件，法院對張某傑的該主張不予採信。法院考慮到合同並未實際履行及房屋已經再次出售的事實，支援王某英要求解除合同的訴訟請求，處理正確。
另考慮到王某英已經及時止損，並未產生較大的實際損失，及其主張的違約金、居間服務費等情況，法院酌定張某傑支付王某英違約金60000元，並無不當。
