原告訴稱
原告趙某蘭向本院提出訴訟請求：1.請求法院依法判決立即停止對趙某蘭購買的位於北京市海淀區一號房屋進行強制執行，並解除對該房屋的查封。2.請求法院依法確認位於北京市海淀區一號房屋歸趙某蘭所有（房屋價值183萬）；3.案件受理費用由M銀行承擔。
事實和理由：2010年12月22日、2011年8月11日，趙某蘭與F公司分別簽訂了《北京市商品房預售合同（商業、辦公等非住宅類）》（以下簡稱《北京市商品房預售合同》）《補充協議》，購買了案涉房屋。2011年8月16日，趙某蘭向F公司一次性付清全部購房款1828497元，並相繼繳納了各種稅費，該房屋一直是趙某蘭在管理、使用。但因趙某蘭身體原因，至今未辦理產權登記手續。
M銀行與F公司、J公司、E公司、W公司因金融借款合同糾紛一案，北京市第四中級人民法院（以下簡稱北京四中院）根據M銀行提出的財產保全申請，查封了F公司名下位於北京市海淀區的房產，其中包括趙某蘭案涉房屋。2019年11月7日，北京四中院作出判決。判決生效後，M銀行向北京四中院申請強制執。
2021年7月6日，趙某蘭依法向北京四中院提出書面執行異議，並提供相關購房手續及票據等購房依據等，要求解除對案涉房屋的查封。2021年7月21日，北京四中院依法作出裁定書，裁定駁回趙某蘭的異議申請。
趙某蘭從F公司購買案涉房屋後，雖未辦理產權過戶登記，但趙某蘭按合同約定已全額支付了購房款並佔有案涉房屋至今。根據《中華人民共和國民法典》第二百一十五條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。趙某蘭未登記只是物權未設立，但並不影響合同的效力，不影響趙某蘭對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。故法院應當停止對案涉房屋進行強制執行。
因此趙某蘭向法院提起訴訟。
被告辯稱
被告M銀行辯稱，不同意趙某蘭的訴訟請求及理由，具體爲：一、趙某蘭未提供證據證明已全部付清購房價款。本案中，趙某蘭僅提交了房屋付款發票，未提交將購房款支付給F公司的轉賬憑證，無法證明趙某蘭已全部付清購房價款及付清價款的具體時間。
二、趙某蘭由於自身過錯未辦理過戶登記手續。本案中，趙某蘭提交的預售合同第十一條顯示，出賣人應當在2010年12月31日前向買受人交付該商品房，第二十一條顯示，商品房交付使用後買受人同意委託出賣人向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委託費用捌佰元人民幣，買受人應在商品房交付之日起730日內取得房屋所有權證書，但趙某蘭至今未辦理完畢房屋所有權證書，趙某蘭提交的證據未顯示其未辦理過戶登記手續不存在過錯，且趙某蘭在執行異議案件中明確表示是由於其自身原因忘記辦理過戶登記手續。
三、本案事實情況不符合前述法律規定，請求法院查明案件事實，依法判決駁回趙某蘭的訴訟請求。
被告F公司、第三人J公司、E公司、W公司未答辯。
法院查明
M銀行訴北京Q公司（以下簡稱Q公司）、北京q公司（以下簡稱q公司）、G公司、北京Q公司邯鄲分公司（以下簡稱邯鄲分公司）、S公司（以下簡稱S公司）、北京T公司（以下簡稱T公司）、餘某城、E公司、W公司、F公司、J公司金融借款合同糾紛一案，本院依據M銀行提出的財產保全申請，對相關被申請人名下的財產予以保全，並於2019年9月24日查封了F公司名下位於北京市海淀區的房產，共160套，其中包括案涉房屋。
本院於2019年11月7日作出判決：……五、q公司、G公司、邯鄲分公司、S公司、T公司、餘某城、E公司、W公司、F公司、J公司就該判決第一項、第二項確定的Q公司對M銀行所負擔的債務承擔連帶保證責任；六、q公司、G公司、邯鄲分公司、S公司、T公司、餘某城、E公司、W公司、F公司、J公司在承擔保證責任後有權在其履行保證責任的範圍內向Q公司追償……。上述判決生效後，M銀行向本院申請強制執行。
強制執行期間，案外人趙某蘭對本院查封F公司名下案涉房屋的房產不服，向本院提出書面異議。本院於2021年7月7日受理，經審查認爲，趙某蘭對執行標的主張實體權利以排除執行的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定予以審查。在本院查封前，趙某蘭已與F公司簽訂了合法有效的書面購房合同，全額支付了購房款併合法佔有該房屋，但因趙某蘭自身的原因，案涉房屋未辦理過戶登記，因此不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和複議規定》）第二十八條所規定的情形，其對案涉房產不享有足以排除強制執行的民事權益。
綜上，本院於2021年7月21日作出裁定書，駁回趙某蘭的異議請求。趙某蘭不服該裁定，法定期限內向本院提起案外人執行異議之訴。
本案中，經審理查明：2010年12月22日，趙某蘭與F公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買了案涉房屋，該商品房的用途爲辦公。2011年8月11日，雙方簽訂《補充協議》，就案涉房屋的坐落、面積和價格做了補充約定。
趙某蘭提交了F公司爲趙某蘭出具的全額購房款發票、中國光大銀行個人貸款合同、貸款借據和個人貸款劃款憑證、付款情況說明等，以證明其已向F公司支付全部購房款，及部分購房款系透過銀行貸款完成的事實。趙某蘭提交了物業費、採暖費發票，以證明在辦理房屋交接手續後，趙某蘭支付了物業費等相關費用，合法佔有該房屋至今的事實。
趙某蘭在提起本案訴訟時稱由於身體原因未辦理案涉房屋過戶登記手續。庭審中，趙某蘭亦主張根據案涉預售合同第二十一條的規定，案涉房屋的過戶登記手續應由F公司辦理，而F公司未出面辦理。且案涉房屋由他人租住，趙某蘭未注意過戶登記事宜，後F公司稱趙某蘭可自行辦理但未給趙某蘭完整的手續。直至得知房屋被查封，趙某蘭中風，故房屋過戶登記最終未完成。M銀行不認可趙某蘭的陳述，認爲趙某蘭代理人在本案中主張的案涉房屋未辦理過戶登記的理由與趙某蘭在執行異議程序中自認稱因自己身體原因未辦理的事實不符。
案涉預售合同第二十一條產權登記第（二）項的轉移登記規定：1、商品房交付使用後，雙方同意按照下列第（2）種方式處理：……（2）買受人同意委託出賣人向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移，委託費用捌佰元人民幣。2、如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起730日內取得房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第（2）種方式處理：……
（2）出賣人繼續履行義務直至買受人取得房屋所有權屬證明。因政府原因或不可抗力致使買受人未能在本合同約定的期限取得房屋所有權屬證書的，出賣人不承擔責任。3、如因買受人責任造成買受人未能在商品房支付之日起730日內取得房屋所有權證書的，由買受人承擔責任。
裁判結果
一、停止對北京市海淀區一號房屋的執行。
二、駁回趙某蘭的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
本案爲案外人執行異議之訴。案外人提起執行異議之訴的主要目的是透過訴訟阻卻、排除人民法院對執行標的的強制執行。
法院對之前民事判決所確定的債權人M銀行的金錢債權的強制執行過程中，依法查封了承擔連帶保證責任的債務人F公司名下的案涉房屋。案外人趙某蘭以其爲房屋買受人、所有權人主張對房屋享有排除強制執行的實體權利，對此，趙某蘭訴請主張的排除強制執行房屋登記於F公司名下，人民法院對債務人F公司名下的土地使用權採取強制措施依據的是生效民事判決所確定的債權人享有的金錢債權。趙某蘭以其爲該房屋買受人爲由，提起案外人執行異議之訴，作爲買受人其物權期待權的受保護應符合法律、相關司法解釋規定的條件。
《執行異議和複議規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。結合本案現有證據可以認定，法院對案涉房屋採取查封措施之前，趙某蘭與F公司已簽訂書面的商品房買賣合同，案涉房屋亦爲趙某蘭實際佔有並使用。關於趙某蘭是否支付了全部價款，根據案涉預售合同、F公司出具的購房發票、銀行個人貸款合同、個人貸款劃款憑證等證據可以認定趙某蘭已支付了案涉房屋的全部購房款，故對於趙某蘭主張其已經付清房屋全款的主張，法院予以採信。
對案涉房屋是否存在上述法律規定的“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的情形。首先，從案涉預售合同第二十一條產權登記的約定看，房屋交付使用後，買受人委託出賣人向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移。如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起730日內取得房屋所有權證書的，由出賣人繼續履行義務直至買受人取得房屋所有權屬證明。故根據該約定，案涉房屋的過戶登記，趙某蘭已委託F公司辦理直至完成。
其次，基於常理，買受人應敦促出賣人儘快完成合同約定的房屋權屬轉移辦理義務，趙某蘭稱其多次找過F公司，但未提交充分的證據證明，對此趙某蘭是否構成“買受人自身原因”未辦理過戶登記，趙某蘭與F公司簽訂的預售合同約定房屋權屬轉移由F公司完成辦理，雖然趙某蘭未充分舉證證明其進行了督促，即使確實存在怠於行使權利，亦不應據此認定F公司未依約完成過戶登記的辦理義務之後果應歸結於趙某蘭的自身原因。
綜上，鑑於趙某蘭提起的本案案外人執行異議之訴滿足《執行異議和複議規定》第二十八條規定的法定要件，作爲房屋買受人的案外人已經就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。根據《最高人民法院關於適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第三百一十二條規定，案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的。在案外人符合上述司法解釋規定情況下，法院對案外人提出停止執行的訴訟請求予以支援。
趙某蘭在本案中請求確認案涉房屋歸其所有，首先，案涉房屋登記於F公司名下，趙某蘭主張該房屋歸其所有，作爲案涉房屋的權屬爭議相對人，F公司在本案中應爲被告。其次，對趙某蘭的此項訴求應否支援，雖然《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第二款“關於案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一併作出裁判”的規定作爲依據。
但根據法律規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料，及《不動產登記暫行條例》的規定，案涉房屋經由當事人申請，在登記機構依法審覈後辦理不動產登記，趙某蘭基於不動產登記即可依法取得案涉房屋的所有權，目前沒有證據證明案涉房屋在解除查封后不能辦理過戶登記手續，趙某蘭不能將其基於自身財產保障而應履行的申請登記的責任和義務轉嫁給司法機關，故對趙某蘭要求確認房屋權屬的請求，法院不予支援。
