原告訴稱
趙某賢向本院提出訴訟請求：1、確認趙某賢與丁某祥於2013年3月20日簽訂的《借名購房協議》有效；2、丁某祥、孫某娟協助我辦理豐臺區一號房屋（以下簡稱一號房屋）轉移登記；3、訴訟費用由丁某祥承擔。
事實和理由：趙某賢與丁某祥系表兄弟關係，孫某娟系丁某祥之妻。2013年3月20日，因我個人原因，我與丁某祥簽訂《借名購房協議》，約定借丁某祥名義購買一號房屋。2013年3月24日，丁某祥以其名義與朱某曦簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，丁某祥購買一號房屋，價款2900000元。後，該房屋登記在丁某祥名下，但一直由我使用。現我已具備取得房屋所有權的條件，故訴至法院提出上述訴訟請求。
被告辯稱
被告丁某祥辯稱，我同意趙某賢的訴訟請求。
第三人孫某娟述稱：不同意趙某賢的訴訟請求。1、《借名買房協議》是編造的，是爲了損害孫某娟的利益，此次訴訟前孫某娟與丁某祥正在進行離婚訴訟；2、丁某祥沒有必要借名買房，也沒有證據證明房款是趙某賢給付；3、趙某賢並不在房屋內居住，趙某賢持有的房屋檔案材料均是丁某祥爲配合本次訴訟交給趙某賢的。
法院查明
張某珍系趙某賢的祖母、丁某祥的外祖母。薛某芳與趙某賢系母子關係，趙某賢與林某麗系夫妻關係。丁某祥與孫某娟系夫妻關係，二人於2010年結婚。
2013年3月20日，趙某賢（甲方）與丁某祥（乙方）簽訂《借名購房協議》，趙某賢以丁某祥名義購買一號房屋。協議第十條約定“甲方有權在可以辦理過戶手續情況下隨時將以乙方名義購買的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限（十五天）內予以協助甲方辦理相應的過戶手續。辦理完過戶手續時本合同終止”。
2013年3月24日，朱某曦（出賣人）與丁某祥（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，丁某祥購買一號房屋，價款2900000元。該合同上載明的買受人丁某祥的聯繫方式是趙某賢的手機號碼。
2013年4月1日，丁某祥取得一號房屋所有權。
2018年5月，丁某祥訴至法院要求離婚，後撤回起訴。
趙某賢主張依據《借名購房協議》第十條，現趙某賢已具備轉移登記條件，故要求確認協議有效，丁某祥、孫某娟協助辦理一號房屋所有權轉移登記。丁某祥同意趙某賢的訴訟請求。孫某娟對上述訴訟請求不予認可。
孫某娟主張一號房屋是丁某祥與孫某娟的共同財產，與趙某賢無關。《借名購房協議》系後補，是趙某賢與丁某祥惡意串通損害孫某娟的利益，理由是協議上丁某祥的聯繫電話系2014年纔開始使用。趙某賢與丁某祥稱該電話系訴訟前爲便於訴訟後填寫，但協議確爲2013年簽訂。
關於購房款支付情況：趙某賢稱一號房屋購房款全部系由其支付，具體包括：2013年3月24日趙某賢給付朱某曦定金50000元（其中28000元透過轉賬方式支付給代理人朱某亮，剩餘部分現金給付）；2013年3月24日，薛某芳給付中介費78300元（其中58300元透過轉賬方式支付，剩餘部分系向丁某祥借款現金支付）；2013年3月26日，張某珍轉賬給丁某祥1310000元；2013年3月27日，薛某芳轉賬給丁某祥350000元（其中330000元系房款，剩餘20000元用於歸還之前借款）；2013年3月29日，丁某祥轉賬1640080元至北京K公司帳戶；2013年3月29日，林某麗轉出300080元。2013年3月29日，趙某賢轉出900080元；尾款10000元，趙某賢現金支付，沒有收條。
趙某賢對上述主張提交銀行轉賬記錄、張某珍視頻、薛某芳、林某麗證人證言等證據予以佐證。經覈對，轉賬記錄可以佐證轉賬數額。張某珍在視頻中稱出資1310000元用於趙某賢借丁某祥名義購房。薛某芳、林某麗到庭均稱轉賬的款項系用於趙某賢借名購買一號房屋。丁某祥對趙某賢所述不持異議。孫某娟對上述證據不予認可，堅持認爲一號房屋是丁某祥與孫某娟共同出資購買。
孫某娟對趙某賢所述及證據提出異議：1、部分轉賬記錄系僞造；2、張某珍在視頻中稱款項系購房款而轉賬記錄備註爲借款，明顯矛盾；3、因林某麗、薛某芳與趙某賢有利害關係，故證言不應予以採信。經本院釋明，孫某娟無法提交其與丁某祥出資購房的證據。庭審中，本院前往銀行進行調查，銀行稱本案涉及的丁某祥轉出的1640080元、林某麗轉出的300080元、趙某賢轉出的900080元均轉入了北京K公司在銀行的監管帳戶。
關於房屋使用情況：趙某賢稱簽訂《借名購房協議》後，居住在一號房屋內並出資對房屋進行了裝修，趙某賢對此提交裝修合同、物業費、供暖費票據等證據予以佐證。經覈對，物業費、供暖費票據上部分寫有趙某賢交納，部分沒有註明交款人。丁某祥對上述主張亦不持異議。
孫某娟稱《北京市存量房屋買賣合同》約定了裝修款爲1200000元，故該房屋根本無需裝修，趙某賢僅是對房屋進行了簡單裝修，添置了部分傢俱。孫某娟稱趙某賢僅是經其同意暫住在該房屋一段時間，後來就搬走了，亦不認可物業費、供暖費由趙某賢交納。庭審中，本院詢問孫某娟爲什麼由趙某賢對房屋進行裝修，孫某娟稱無法回答這個問題；本院詢問孫某娟是否持有一號房屋鑰匙，孫某娟稱沒有。
關於房屋相關材料持有情況：趙某賢庭審中提交了房屋所有權證書、購房合同、繳稅憑證、銀行刷卡單等檔案原件。孫某娟稱上述材料本由丁某祥與孫某娟保管，但丁某祥爲了此次訴訟將上述材料交給了趙某賢。本院詢問孫某娟爲什麼由趙某賢支付相關稅費，孫某娟稱不清楚，是丁某祥辦理的相關事宜。
關於借名購房的理由：趙某賢稱因趙某賢與林某麗申請落戶北京很久但沒有結果，聽說要實施新的限購政策，故決定借名購房。簽訂合同後，戶口問題也解決了。
庭審中，本院詢問趙某賢簽訂《借名購房協議》時爲何沒有要求孫某娟簽字，趙某賢回答稱“我和丁某祥是表兄弟，我當時沒有想着事情會這樣，協議也做的很草率，就想着滿五年以後過戶回我名下就可以了”。
裁判結果
一、確認丁某祥與趙某賢於二〇一三年三月二十日簽訂的《借名購房協議》有效；
二、丁某祥、孫某娟於本判決書生效之日起十日內協助趙某賢將位於豐臺區一號房屋轉移登記至趙某賢名下。
房產律師靳雙權點評
依據當事人陳述，法院將先認定《借名購房協議》的效力，後認定該協議是否可以繼續履行。
一、《借名購房協議》的效力。丁某祥在與孫某娟婚姻存續期間購買並取得一號房屋所有權，系二人夫妻共有財產。而本案又發生在丁某祥與孫某娟離婚訴訟之後，且結合趙某賢與丁某祥的親屬關係，故法院將重點審查趙某賢與丁某祥是否存在惡意串通損害孫某娟利益的情形。
首先，從出資的角度：依據房屋買賣合同可知，一號房屋價款爲2900000元，購房採用全款方式。從現有證據可知，定金50000元，其中28000元由趙某賢轉賬給出賣人的代理人朱某亮，剩餘部分爲現金支付。剩餘2850000元由四部分構成：1、由趙某賢母親薛某芳向丁某祥轉賬350000元、趙某賢奶奶張某珍向丁某祥轉賬1310000元，丁某祥在收到上述款項後向K公司在銀行的帳戶中轉入1640080元（含商戶費用80元）；2、由趙某賢配偶林某麗向K公司在銀行的帳戶中轉入300080元（含商戶費用80元）；3、趙某賢向K公司在銀行的帳戶中轉入900080元（含商戶費用80元）；4、尾款10000元，現金支付。孫某娟稱轉賬記錄系僞造，但未提交證據予以佐證，法院不予採信。
張某珍視頻中稱系購房款與轉賬記錄備註爲借款說法不一，但僅憑上述情形尚不足以否認張某珍爲趙某賢購房出資的意見。因張某珍、林某麗、薛某芳均稱轉賬行爲係爲趙某賢購買房屋而非丁某祥，且孫某娟未提交其與丁某祥使用自有資金購房或者向張某珍、林某麗、薛某芳借款購房的證據，故法院認定張某珍、林某麗、薛某芳的轉賬行爲係爲趙某賢購房。同時，法院再結合趙某賢先後轉賬支付的928000元的情形後認定房款系趙某賢支付。另，依據趙某賢提交的銀行刷卡單據並結合一號房屋稅費數額，法院認定一號房屋的稅費系趙某賢支付。
其次，從使用的角度：1、趙某賢稱對一號房屋進行了裝修，孫某娟對此亦不持異議，但孫某娟在堅持趙某賢非借名買房的情形下又無法對趙某賢裝修房屋的原因予以合理解釋；2、趙某賢持有一號房屋鑰匙，而孫某娟自認沒有房屋鑰匙；3、趙某賢持有物業費、供暖費票據，且部分票據上註明付款人爲趙某賢。結合上述三點，法院認定一號房屋由趙某賢使用。
第三，從與房屋有關的檔案持有人的角度：趙某賢當庭出示了房屋所有權證書、房屋買賣合同等檔案的原件。雖然孫某娟稱上述檔案系丁某祥爲訴訟交給趙某賢，但並未提交證據予以證明，法院不予採信。因此，法院認定相關檔案由趙某賢持有。
依法成立的合同，自成立時生效。雖然《借名購房協議》上的手機號碼系丁某祥在簽訂日期後開通，但丁某祥對此進行了解釋，更重要的是僅憑該情節尚不足以對抗趙某賢出資、佔有房屋等情節，進而不足以使得法院認定趙某賢與丁某祥系惡意串通，導致《借名購房協議》無效。法院依現有證據亦無法認定《借名購房協議》存在其他無效情形。綜合前文三個角度的論述並結合本案其他細節，法院認定趙某賢與丁某祥之間確實存在借名購房的關係，雙方簽訂的《借名購房協議》有效。
二、《借名購房協議》是否具備履行條件。一號房屋系孫某娟與丁某祥婚姻存續期間取得，屬於二人共同共有。雖然孫某娟未在《借名購房協議》上簽字，但法院結合孫某娟、丁某祥未實際出資，房屋由趙某賢佔有使用，趙某賢持有與房屋有關的檔案等情節，有理由相信孫某娟對趙某賢借名購買一號房屋應當知曉。同時依據現有證據，法院未查明《借名購房協議》存在不能繼續履行的情形，故法院對趙某賢要求孫某娟、丁某祥將一號房屋轉移登記至趙某賢名下，予以支援。
