原告訴稱
宋某傑向本院提出訴訟請求：確認被告宋某峯與宋某濤於2016年簽署的合同《存量房屋買賣合同》無效。
事實和理由：母親趙某蘭於2013年3月6日過世，父親宋某濤於2019年12月2日過世。父母共有三個子女：宋某傑、妹妹宋某琪、弟弟宋某峯。父親過世後，宋某傑於2020年4月19日開始多次與被告協商父母遺產處理事宜。宋某傑誠懇的要求被告出示老人的遺囑，提出自己對於父母遺產的處理意見，兄妹三人協商。被告至今沒有出示老人的遺囑，並堅持父母的遺產都歸他自己所有。也從未告知該房產已於2016年6月就進行了買賣過戶變更產權人爲自己的事實。
後宋某傑到北京西城房產交易中心查詢才得知父母的房產早在2016年就已經透過買賣合同的形式過戶給了被告。透過西城區法院調取的該房產買賣合同的資料得知被告與宋某傑父親宋某濤於2016年6月29日簽署了位於西城區一號房產的買賣合同並依據該合同於同年6月30日到北京市西城區不動產登記事務中心申請產權人變更成了被告。
被告明知該房產性質是房改房並且是父親宋某濤和母親趙某蘭夫妻的共同財產，但是在不動產登記機關對其進行詢問時他沒有如實告知以上情況。被告與父親簽署的房產買賣合同並依據此合同欺騙不動產機關變更自己成爲房產的產權人的行爲惡意行爲。該合同買賣成交價格爲壹佰萬元。2020年8月父母房產所在的地區房價是每平米9萬元左右。2016年那棟樓的房價是每平米7萬元左右。涉案房屋66.65平米，當時市場價值應該在467萬元左右。一百萬元明顯低於市場價且一百萬元買房款無任何資金流轉的銀行記錄。侵犯了原告的繼承權。應當承擔由此造成的一切法律責任和相應的賠償責任。
被告辯稱
被告宋某峯辯稱，不同意原告訴訟請求。被告與趙某蘭、宋某濤一直共同生活了40年，一直在照顧他們的生活起居。原告一直在外地生活，只是過年過節回來看望，沒有盡到任何贍養義務。宋某濤有自書遺囑將房屋留給被告。老人主動提出將房屋過戶給被告，並且配合辦理過戶手續，因此房屋過戶給被告是老人的真實意願，過戶行爲符合法律規定的民事法律行爲全部有效要件。
老人有民事行爲能力，而且是其真實意思表示。房屋是自願過戶給被告，只是以買賣的形式辦理過戶，原告認爲合同無效沒有事實和法律依據，現在房屋已經歸被告所有，房屋不是遺產，沒有繼承分割的情況。被告和宋某濤佔有房屋超過三分之二的份額，有權利對房屋進行處分。原告在老人去世後提起訴訟，是違背老人意願的行爲。房屋購買出資也是由被告出資的，老人遺囑也是有體現的。
原告的住址和工作單位都在外地，多年以來一直沒有盡到贍養義務，第三人出嫁後也沒有和老人共同生活，被告夫婦一直陪同老人共同生活。原告是有贍養能力和贍養條件的，但是他沒有對老人盡到任何贍養義務，原告起訴所述與事實不符。
第三人辯稱，同意原告的訴訟請求，認爲合同無效。母親2013年3月6日去世，父親2019年12月2日過世，原告與被告多次協商處理遺產，但被告沒有回覆。後來得知被告和父親簽署涉案房屋買賣合同，並且申請了過戶。在此期間一直沒有人告知我房屋過戶的事情，收到起訴書才知道。涉案房屋是單位的房改房，是夫妻共同財產，宋某濤在趙某蘭沒有遺囑的情況下私自處分了涉案房產，侵犯了我們的繼承權，我不放棄繼承權。父親2017年搬出去單獨居住，我也盡到了很多贍養和幫助義務。
法院查明
趙某蘭、宋某濤共生育三個子女，大兒子宋某傑、二女兒宋某琪、三兒子宋某峯。二人初婚到老。趙某蘭於2013年3月6日死亡，宋某濤於2019年12月2日死亡。
涉案房屋原系北京市某單位的福利分房，於1996年6月11日透過單位出售公有住房的方式變更爲個人所有，登記在宋某濤名下。根據房屋檔案資料中的《單位出售公有住房房價計算表》顯示，訴爭房屋摺合男女方工齡共計59年後計算房價的明細。
2016年6月29日，宋某峯與宋某濤簽署了《存量房屋買賣合同》，宋某濤將位於西城區一號房產賣給宋某峯並依據該合同到北京市西城區不動產登記事務中心申請產權人變更成了宋某峯。庭審中，宋某峯自認未向宋某濤支付任何購房款，當時雙方系在中介的推薦下采用房屋買賣合同的形式過戶，實際系宋某濤自願將涉案房屋贈與宋某峯，約定以最低納稅價格的形式買賣過戶。
各方均認可趙某蘭生前未留有遺囑，趙某蘭死亡後，繼承人未對涉案房屋進行繼承。
裁判結果
確認宋某濤與宋某峯於2016年簽訂的的《存量房屋買賣合同》無效。
房產律師靳雙權點評
根據在案證據表明，涉案房屋系趙某蘭與宋某濤的夫妻共同財產。趙某蘭生前未留有遺囑，其死亡後，繼承人未對涉案房屋進行繼承分割，應按照法定繼承處理該房屋。宋某濤在未徵得其他繼承人同意的情況下，擅自將涉案房屋以明顯低於市場價的價格出售給宋某峯，侵犯了宋某傑的合法權益，應屬無效合同。宋某傑要求確認宋某濤與宋某峯簽訂《存量房屋買賣合同》無效的主張，理由充分，法院予以支援。
