引言
無論是購買開發商的一手樓盤還是購買二手房，由於交易資金量巨大，絕大部分購房者都會透過貸款來購房，銀行如果不批貸，如何處理？很多購房者簽約時往往沒有考慮這個問題，更沒有處理方案。相反，有些購房者簽署的商品房買賣合同還約定了“貸款未批，購房者需自籌資金付餘款”（以下簡稱此約定爲“該條款”）類似這樣對自己不利的條款。那麼該條款是否有效呢？有效的情況下購房者是否必須遵守該條款，湊不齊餘款是否需要承擔違約責任？
下面這個案例或許可以對我們的疑問進行解答。
案情介紹
無論是購買開發商的一手樓盤還是購買二手房，由於交易資金量巨大，絕大部分購房者都會透過貸款來購房，銀行如果不批貸，如何處理？很多購房者簽約時往往沒有考慮這個問題，更沒有處理方案。相反，有些購房者簽署的商品房買賣合同還約定了“貸款未批，購房者需自籌資金付餘款”（以下簡稱此約定爲“該條款”）類似這樣對自己不利的條款。那麼該條款是否有效呢？有效的情況下購房者是否必須遵守該條款，湊不齊餘款是否需要承擔違約責任？
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爭議焦點
本案有兩個爭議焦點，可以讓我們從不同方面對前面提出來的問題進行分析。
爭議焦點之一：關於銀行按揭付款方式的補充約定是否有效
本案中，劉某與開發商簽訂合同是基於雙方真實的意思表示，法院認定合同有效。但該條款是開發商爲重複使用而事先擬定的，且在訂立合同時未與劉某協商，直接規定劉某在貸款未批的情況下必須在5日內付清餘款，這屬於法律規定的格式條款。商品房買賣標的額巨大，對於劉某來說，若貸款未批，要在短期內一次性付清餘款是存在困難的。該條款明顯加重了劉某的付款義務，屬於法律規定“加重對方責任”的情形。另外，開發商對該條款也未作特別提示、未提請劉某予以充分注意。綜上，法院最終認定該條款無效。
在這個案例中，雖然劉某與開發商簽訂的合同有效，但該條款還是被法院認定無效了。那麼合同效力在不同情形下究竟會對該條款帶來什麼影響呢？
【合同效力對該條款的影響】
一、合同有效的情形
若開發商在起訴之前已經取得商品房預售許可證明，則其與購房者簽訂的商品房預售合同可以被認定爲有效合同。
預售合同也好，買賣合同也罷，在合同有效的前提下，雙方當事人應當按照合同約定履行相應的義務。但是萬一貸款未批，購房者被要求短期內付清餘款，難道真的就只能以買不到房、拿不回首付、賠償違約金來收場嗎？答案當然不是那麼絕對的。像本案所呈現的一樣，若合同有效，但該條款屬於“明顯加重購房者付款義務的格式條款”，則該條款可以被認定爲無效。
二、合同無效的情形
若開發商未取得甚至在起訴前仍未取得商品房預售許可證明，則其與購房者簽訂的商品房預售合同無效；商品房買賣合同，以及符合《商品房買賣合同司法解釋》第五條規定的認購書等預約合同，若被認定爲無效，則該條款也隨之失去有效存在的基礎。此時，即使合同中有涉及到貸款未批則自籌資金付餘款的內容，其作爲一份無效合同項下的義務，也根本無需購房者履行。購房者還可以依據法律規定要求開發商返還房款支付利息。
爭議焦點之二：劉某是否有權單方解除合同
本案中，劉某的貸款申請未能獲批，是其客觀的學生身份導致，劉某對此並不存在過錯。這屬於“因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行”的情形。因此，劉某請求解除商品房買賣合同依法應予准許，開發商應當退還劉某支付的首付款。
關於貸款未能獲批，不同的原因可能會對該條款帶來不同的影響，也決定了購房者能不能無責解除合同。
【貸款未能獲批的原因對該條款的影響】
一、購房者個人原因
因購房者個人信用或其他個人資料未透過審覈，導致銀行不批貸，合同無法繼續履行的，一般是購房者的責任。購房者應自籌資金支付房款，如果不能自籌集資金則會構成違約，購房者需要承擔相應的違約責任。
二、開發商的原因
商品房買賣合同簽署後，若是開發商的原因導致購房者貸款未能獲批，商品房買賣合同無法繼續履行的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，無需履行該條款。
三、不可歸責於雙方的原因
若貸款未獲批是由於不可歸責於雙方的原因，例如房貸政策和條件變化等原因導致簽約時本來可以辦理的貸款，申請時發現無法辦理，購房者喪失繼續履約能力，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規定，雙方互不追責，開發商需將已收取的房款本金及利息退還購房者。
萬一貸款下不來，要求購房者在短時間內付清餘款其實是強人所難的，否則購房者也沒必要選擇這種付款方式。透過上述案例和分析可知，對於合同中“貸款未批，購房者需自籌資金付餘款”的條款，購房者並非必須要履行。因此面臨這種情況時，購房者可以從合同效力及貸款未能獲批的原因入手，尋找突破口，而不要下意識就覺得自己是窮途末路。
律師提醒
購房是大事，涉及的資金巨大。因此，購房者在買房時，關於付款方式一定要提防開發商在合同條款中設定陷阱，同時也要儘可能地瞭解清楚相關的貸款政策及自己是否符合貸款條件。條件允許的話，在簽訂合同前最好先諮詢專業房地產律師，他們具有豐富的經驗，能夠在最大程度上規避掉可能存在的風險。若產生糾紛，也千萬不要被開發商一通忽悠就任其擺佈，把自己的積蓄拱手相送，企圖採取不正當手段來解決問題更是不可取。建議儘快讓專業律師介入，在他們的幫助下采取高效的應對措施，以便更好地維護自己的合法權益。
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