中國法院網訊(吳新峯)現在很多父母爲了孩子能夠接受優質教育，不惜花重金購買學區房，黃某也是如此。但買了昂貴的學區房，賣方卻遲遲沒有遷出戶籍。近日，江蘇省南通市通州區人民法院調解了這樣一起房屋買賣合同糾紛，最終賣方賠償黃某1萬元違約金。
2018年下半年，黃某爲了孩子將來能入讀某市重點小學，花費160萬向胡某購買一套學區房，雙方爲此簽訂一份房屋買賣合同，合同約定胡某四個月內遷出戶籍，以及胡某若逾期遷戶籍則承擔每日350元違約金。
此後，黃某按時付清購房款，胡某雖交付了房屋及辦了產權過戶，但卻因故遲遲未將該房屋內原戶籍遷出，黃某爲此反覆交涉催促，並多次往返當地派出所協調，最終拖了一年之久，房屋內原戶籍才遷走，所幸尚未耽誤黃某家落戶入學。
2020年3月，黃某訴至法院，要求胡某承擔延遲遷出戶籍違約金10萬多元。經法院主持調解，胡某賠償黃某損失1萬元。
【法官說法】學區房是承載稀缺資源特殊標的，遷出原戶籍是主合同義務之一
如今，重點幼兒園、小學及初中等優質教育資源，具有稀缺性且分佈不均衡，就近入學、分區劃片政策，使得具有學區的戶籍或房產成爲入學門檻，許多家長爲了孩子上學，不惜重金專門購買學區房，包括高價買下舊城區一些“老破小”。學區房是房地產市場與教育資源分配政策的雙重產物，也是房屋買賣中一類特殊標的。
因此，在學區房買賣中，出賣人除了交付房屋、協助辦理過戶登記之外，遷出房屋內原戶籍，也是其主合同義務之一。出賣人未按約遷出原戶籍構成違約，則應承擔相應違約責任，包括繼續履行、賠償損失等。學區房買賣合同中若約定違約責任，則按約定處理，但約定違約金明顯高於或低於實際損失，一方可以請求法院予以調整。
本案中，雖然合同約定了違約金計算方式，但胡某延遲遷籍尚未耽誤黃某家落戶入學，黃某除了耗費時間、精力及交通成本外，並無其他實際損失，所以經法院調解，黃某同意減低違約金。
法官提醒廣大家長，在購買學區房時，應詳細瞭解房屋所在學區政策、房屋上戶籍現狀、原戶籍能否順利遷出以及學位是否空置或已被佔用等情況，並將學區房購房目的、房屋戶籍、學位情況，記載於購房合同中，合同中還應明確出賣人相關違約責任，以備今後若發生糾紛，能維護自身權益。
