一、離婚房屋有貸款已經增值怎麼分?
在明確首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現值等數據的基礎上，用婚後共同還貸款÷房屋總價款(房價款 總利息)×房屋現值÷2，即得出另一方補償的數額。
1、計算不動產升值率，不動產升值率=不動產現價格除以不動產成本，而這裏的不動產成本等於購買時不動產價格 共同已還利息 其他費用。在計算不動產升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產現價格除以結婚時價格直接得出升值率。“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬於購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業費，因爲其費用產生的基礎並非交易，而是不動產長期使用中產生的費用;
2、計算非產權登記一方所得補償，即共同還貸部分乘以不動產升值率，該數額的一半即爲應補償的數額。
二、離婚房產怎麼分割?
1、婚前一方購買的房屋，付清所有房款的，屬一方的婚前財產。
《婚姻法》規定：一方的婚前財產，爲夫妻一方的財產。最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(一)同時規定：夫妻一方所有的財產，不因婚姻關係的延續而轉化爲夫妻共同財產。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，並取得了房產證，那麼該房屋無疑是婚前財產。
2、婚後一方用個人財產購買的房屋，屬一方的財產。
3、夫妻雙方婚後一次性出資，取得房屋產權證書後離婚的
根據《婚姻法》第十七條的規定，“夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有”。
只要夫妻間沒有事先對於房產明確約定產權歸屬於其中一方，不論購房合同或者房屋所有權證書上面的購房人或者房屋所有權人是哪一方，不論購房合同或者房屋所有權證書上面是否載明共有人，不論夫妻雙房的出資份額多少，該房產均屬於夫妻雙方共同共有。
4、由一方婚前承租、婚後用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定爲夫妻共同財產。
5、夫妻雙方婚後用共同財產購買的(包括貸款)房屋，應屬於夫妻共同財產，離婚時，一般均等分割。
綜上所述，夫妻雙方離婚的時候，會涉及到財產分割，而很多家庭買的房產在之後出現了增值，當房產有貸款沒有還清時，分割計算相對複雜。增值部分是婚後發生的，雙方平分，這屬於共同財產。而貸款需要先用夫妻共同財產償還，按揭貸款雙方償還是共同債務。
