我們在杭州辦理的離婚案件中，大多數涉及到房屋分割的問題。這兩年接待、辦理的離婚案件中，遇到的房屋分割問題真是五花八門。
今天我談的是一方婚前按揭買房，婚後共同還貸的房屋，房屋增值部分歸屬問題。
這是典型的夫妻離婚如何分割不動產的糾紛。我們需要弄清楚兩個問題。
一、房屋是屬於購房一方婚前個人財產，還是屬於婚後夫妻共同財產;
二、房屋婚後增值部分，屬於購房一方個人所有，還是屬於夫妻共同所有。
對於第一個問題。
婚前購房，婚後還貸，房屋仍然是購買方的個人財產。
房屋買賣屬於不動產交易，買受人需要和出賣人訂立房屋買賣合同、交付房款、到房管局進行房屋產權登記，取得房屋產權證後，買受人才是法律意義上取得房屋所有權。
因此，從物權角度來看，一方婚前按揭貸款購買的房屋，登記在一方名下，仍屬於一方婚前財產。
從實踐來說，法院一般會認爲，訂立了購房合同並支付部分房款的一方婚前購買、婚後取得房屋證的房屋，是購買人一方的婚前財產。
而配偶一方一起還貸只是夫妻離婚時產生的新的債務關係，並非參與到之前的房屋買賣合同關係中。
對於第二個問題。
認定房屋增值部分屬於一方還是雙方，需要分析房屋增值的原因，來確定增值部分的性質及歸屬。
1、如果婚姻存續期間，雙方對房屋進行了裝修、維護等，房屋因此而增值，根據民法的“添付”理論，房屋的增值部分屬於夫妻共同財產;
2、如果只是因爲房地產行情的變化，導致房屋增值，那麼增值部分屬於購買一方。
3、婚前購房，婚後還貸的，配偶一方對共同還貸金額以及所對應的房屋增值部分享有補償權。房屋在婚後的增值，凝聚了配偶一方的貢獻，因此，法院一般也會判定，婚後還貸部分以及對應的增值部分，屬於夫妻共同財產，離婚的時候，這部分應該對半分割。
由此可見，如果基於夫妻雙方在婚後貢獻的增值部分，屬於夫妻共同財產，而基於房地產市場變化而引起的增值，屬於購房方個人財產。
那麼，婚前買房，婚後房貸，增值部分應該怎麼算呢?我們一般會參考浙江省高院的計算公式來計算：
這是什麼意思呢?
浙江省高院將婚後還貸部分放在房產購買成本的總和中，看其所佔的比例，所得的係數，也就是對房屋價值的影響比例，再乘以離婚時的房價。
這是婚後還貸部分在婚姻存續期間的所對應的增值部分，除以2，即得出應支付給配偶方的增值補償。
我一般不把這個公式告訴當事人，因爲即便告訴他們，依然會有很多問題。比如，離婚時房價究竟以什麼時間爲評估基準日?是以離婚起訴日，還是離婚審判日?離婚時的房價按什麼定?
這是個很細的工作，我們會結合我們所代理的當事人的立場，做一個最能維護當事人經濟權益的方案。這個方案，並不是一兩句就可以講得清楚的。
因此，對於網上或者電話，這些無法表達清楚具體資訊的諮詢，我的回覆是：
婚前購買，婚後還貸的，配偶方可以分得婚後還貸部分以及對應的增值部分的一半。
記着啊，不是對婚姻存續期間表面增值硬性分一半，而是有計算方法的，當然，也存在一定的套路。
如何拿到更多補償款，或者如何少給對方一點補償款，這就看你的律師水平了。
