一、房屋保修期從什麼時候開始算?
《建設工程質量管理條例》第40條第3款規定：“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”同時，《房屋建築工程質量保修辦法》第8條規定：“房屋建築工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。”從以上規定可知，在建設工程正常竣工驗收的情況下，保修期的起算時間爲：以參加竣工驗收各方正式簽署驗收合格報告之日爲保修期的起算時間。但在建設工程不能正常竣工驗收的情況下，保修期的起算可結合《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條的規定來推定。如果承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日爲竣工日期，保修期從該日起算;如果建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移佔有建設工程之日爲竣工日期，保修期從轉移佔有之日起算;如果因爲承包人的原因導致建設工程無法完成竣工驗收的，則保修期不能起算。
二、商品房住宅保修期從何時起算?
商品房住宅保修期有兩個階段，一個是建設單位對開發商的保修期，一個是開發商對購房者的保修期。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算;住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。
一般在購買期房時，如果建設單位竣工後，開發商就將房屋交付給購房者，那麼房屋的保修期就應該按國務院的《建設工程質量管理條例》來約定，具體規定如下：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限爲：
(一)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，爲設計檔案規定的該工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏爲5年;
(三)供熱與供冷系統爲兩個採暖期、供冷期;
(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程爲兩年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
如果購買的是尾房或者現房，距離建設單位承諾的保修期已經過去一段時間甚至已經過了保修期了，那麼合同中關於保修期的規定參照建設部的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》約定，住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不低於下列期限：
(一)地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修;
(二)屋面防水3年;
(三)牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;
(四)牆面、頂棚抹灰層脫落1年;
(五)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;
(六)門窗翹裂、五金件損壞1年;
(七)管道堵塞2個月;
(八)供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期;
(九)衛生潔具1年;
(十)燈具、電器開關6個月;
(十一)其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。
房屋質量的保修期問題會影響到後期尾款的正常結算，質保金等一系列的問題，所以發包商故意拖延驗收的這種情況對於承包方來說是非常的不利的。正因爲如此，國家才專門的對房屋質量保修期的起算時間進行了統一的規定。但質保金的返還時間，一般情況下就是兩年左右。
