於X、柳州XX公司商品房銷售合同糾紛二審民事判決書
廣西壯族自治區柳州市中級人民法院民事判決書
(2019)桂02民終1030號
上訴人(原審原告)：於X，男，壯族，1987年7月24日出生，住廣西柳州市城中區。
委託訴訟代理人：鄧XX，XXX律師。
委託訴訟代理人：楊XX，XXX律師。
被上訴人(原審被告)：柳州XX公司，住所地：廣西柳州市東環大道XXxx公司中心xxxx、xxxx、xxxx、xxxx、xxxx號房。
法定代表人：曲XX，執行董事。
委託訴訟代理人：曾XX，廣西衆維律師事務所律師。
委託訴訟代理人：傅萬成，廣西衆維律師事務所律師。
上訴人於XX與被上訴人柳州XX公司(以下簡稱xx公司)商品房銷售合同糾紛一案，不服廣西壯族自治區柳州市城中區人民法院(2018)桂0202民初1525號民事判決，向本院提起上訴。本院於2019年3月7日立案後依法組成合議庭於2019年4月2日公開開庭審理了本案，覃XX擔任法官助理，代書記員劉XX擔任法庭記錄。上訴人於X的委託訴訟代理人鄧XX，被上訴人xx公司的委託訴訟代理人曾XX、傅萬成到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
上訴人於X上訴請求：1.撤銷一審判決，並依法改判;2.一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實與理由：一審法院的判決認定事實不清，適用法律錯誤。1.被上訴人自2014年3月開始進行虛假學區房廣告宣傳。一審法院認定被上訴人進行虛假廣告的起始時間爲2015年4月3日，與事實不符。上訴人提交的2014年9月26日、2014年11月7日、13日、14日、18日、21日《柳州晚報》《南國今報》等報紙明確記載，“94-142平方米，優質學區房，坐景行小學潭中XX、文華中學最頂級教育資源，成就下一代更高未來”。一審法院對報紙所記載被上訴人的虛假學區房廣告宣傳視而不見，歪曲事實，嚴重損害上訴人合法權益。2.一審法院認定上訴人與被上訴人達成《商品房買賣合同》合意的時間爲網籤購房時間，無任何法律依據。上訴人與被上訴人書面簽訂《商品房買賣合同》的時間是2014年12月20日，一審法院所調取網籤記錄，沒有上訴人的簽字，無法認定是雙方達成合意。本案達成《商品房買賣合同》合意的時間是雙方書面簽訂合同的時間。3.一審法院違反法定程序向房產交易所調取網籤記錄，該證據依法不能在本案使用。
《民事訴訟法司法解釋》第96條規定：人民法院認爲審理案件需要的證據包括：涉及身份關係的，涉及可能損害國家利益、社會公共利益的，當事人有惡意串通損害他人合法權益可能的，涉及依職權追加當事人、中止訴訟、終結訴訟、迴避程序性事項的。除前款規定外，人民法院調查收集證據，應當依照當事人的申請進行。本案儲存在房產交易所的網籤記錄，不在法院法定職權調取證據的範圍，一審法院未經當事人申請而調取該材料，違反法定程序，依法不得在本案使用。綜上所述，請二審法院撤銷一審判決，並依法改判。
被上訴人xx公司答辯稱，1.除了一審法院查明的2015年4月3日及2015年5月29日的兩份報紙對學區有明確的承諾外，上訴人在上訴狀中主張的幾份報紙都沒有明確的承諾學區房的問題，因此一審法院關於虛假廣告發表時間的認定與事實相符;2.被上訴人在一審時多次向合議庭解釋整個商品房簽訂的流程，其流程是先簽訂認購書再進行網籤然後再把網籤的合同打印出來，簽訂紙質的合同。所以被上訴人認爲雙方達成買賣合同的時間不應以紙質合同的爲準;3.被上訴人在一審時也向法庭提交書面的調取證據申請，也到了房管部門瞭解到律師是不能調取證據的，所以一審法院纔去房管部門調取，因此一審法院不存在程序不合法的情況。一審判決查明事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴人的上訴請求，維持一審判決。於X向一審法院起訴請求：XXX公司發佈學區房虛假廣告構成違約，賠償於X經濟損失50000元。2.本案訴訟費用由xx公司承擔。一審法院認定事實：於X與xx公司於2014年11月29日網籤《商品房買賣合同》，2014年12月29日進行《商品房買賣合同》合同備案，2014年12月20日簽訂文字《商品房買賣合同》，合同約定於X購買位於柳州市房屋一套。房屋建築面積120.94平方米，套內建築面積93.89平方米，按套內建築面積計算，該商品房單價爲每平方米10230.56元，總金額960547元。於X按照合同約定向xx公司支付了購房款，xx公司在商品房銷售過程中適用登報、牆體廣告的方式對涉案商品房所處的位置、環境、資源進行廣告宣傳：其中2014年9月26日《柳州晚報》刊登內容：“xx公司華城12#中央樓王收官在即，此次收官之作更意味着xx公司房源的告急!隨着大商業開業的臨近，房源更加緊迫……更值得一提的是，項目即將與柳州文華中學簽約打造最強文脈社區，孩子大未來即將在此起步”;2014年11月7日《柳州晚報》刊登內容：xx公司華城創“一站式”無憂教育體系，坐擁文華中學最優質教育資源，與柳州最美大學廣西科技大學僅一路之隔;2014年11月13日《南國今報》刊登內容：xx公司華城二期“坐擁景行小學潭中XX、文華中學以及柳州高中等最頂級教育資源，成就下一代更高未來”;2014年11月14日、11月18日、11月21日《柳州晚報》刊登內容爲：“xx公司華城二期坐擁景行小學潭中XX、文華中學以及柳州高中最頂級教育資源，成就下一代更高未來”;2015年4月3日、5月29日《柳州晚報》刊登內容爲：“學區之霸xx公司房王，xx公司業主子女就讀景行小學、文華中學”;5月22日、5月28日《柳州晚報》刊登內容爲：“xx公司華城周圍環伺景行小學(潭中XX)、文華中學等名校，坐享優質學區資源……xx公司華城業主子女可入讀這兩所學校”;2015年4月12日至2015年7月20日，xx公司透過1棟公寓樓外牆上製作發佈內容爲：“柳州xx公司廣場，學區之霸、xx公司房王，就讀景行小學、文華中學”戶外廣告。於X按照合同約定向xx公司支付了購房款，涉案房屋於2015年9月24日竣工驗收，現已交付於X使用。
涉案房屋交房後實現的學區與xx公司售房宣傳的學區並不相符。2015年和2016年度，柳州市城中區xx公司廣場所在的學區爲柳州市第十二中學教育集團文昌校區(柳州市第十六中學原校址)和景行小學潭中XX，2017年和2018年度學區爲柳州市第十二中學教育集團文昌校區(柳州市第十六中學原校址)和文韜小學。2018年1月8日，柳州市工商行政管理局作出《柳工商處字(2017)607號行政處罰決定書》，查實內容如下：xx公司於2015年4月12日委託柳州市XX公司在1棟公寓樓外牆上製作發佈了內容爲：“學區之霸xx公司房王，就讀景行小學、文華中學”的戶外廣告1幅。經到柳州市教育局和城中區教育局覈實得知，2015年和2016年度，柳州市城中區xx公司廣場所在的學區爲柳州市第十二中學教育集團文昌校區(柳州市第十六中學原校址)和景行小學潭中XX，學區劃分和適齡學生入學就讀的實際情況與xx公司於2015年4月到9月期間發佈的上述戶外廣告所宣傳“學區之霸，xx公司房王，就讀景行小學、文華中學”內容並不相符。儘管xx公司提供了柳州市城中XX關於開展2016年義務教育段適齡兒童生源情況調查的函》(複印件)中有“我區將根據生源情況，安排柳州xx公司廣場業主子女於2016年秋季在優質教育學區(柳州市景行小學教育集團，柳州市文華中學或柳州市第十二中學)入學”等文字表述，提及了將根據生源情況，安排柳州xx公司廣場業主子女在文華中學或柳州市第十二中學等學校入學。但是上述《關於開展2016年義務教育段適齡兒童生源情況調查的函》並不是公佈學區劃分的最終結果的相關檔案。2015年至今，柳州市城中區XX也未將柳州xx公司小區劃入文華中學學區。xx公司根據上述《關於開展2016年義務教育段適齡兒童生源情況調查的函》，在2016年學區最終劃分結果公佈前就委託廣告公司發佈了上述戶外廣告，其廣告內容與柳州市城中區xx公司廣場所在的學區爲柳州市第十二中學教育集團文昌校區實際情況並不相符。2015年9月24日1棟公寓樓竣工驗收完畢，上述廣告在外牆拆除時同時拆除，經xx公司確認，上述廣告拆除時間約爲2015年7月20日。xx公司上述行爲違反了《中華人民共和國廣告法》(1995年2月1日起施行)第四條“廣告不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。”和《房地產廣告發布暫行規定》第十八條“房地產廣告不得含有廣告主能夠爲入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。”的規定，屬發佈虛假違法房地產廣告的違法經營行爲。根據《中華人民共和國行政處罰法》第二十三條和《中華人民共和國廣告法》(1995年2月1日起施行)第三十七條以及《房地產廣告發布暫行規定》第二十一條的規定，柳州市工商管理局作出：責令xx公司立即停止發佈上述虛假違法廣告，並對xx公司的違法行爲作出處罰：罰款16335元，上繳國庫。
於X認爲其作爲購房者，xx公司發佈虛假廣告的行爲造成其經濟損失，故釀成本訴。一審法院認爲，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中，於X主張xx公司存在虛假宣傳的違約行爲，向法院提交了xx公司刊登宣傳廣告的《柳州晚報》《南國今報》《行政處罰決定書》證明其主張。xx公司辯稱，其不存在虛假宣傳，xx公司提交柳州市城中區XX《關於開展2016年義務教育段適齡兒童生源情況調查的函》，欲證明城中教育局與xx公司達成過框架協議，xx公司發佈的廣告並非虛假廣告，不構成違約。該院認爲，儘管該份《關於開展2016年義務教育的適齡兒童生源情況調查的函》中提及將根據生源情況，安排柳州xx公司廣場業主子女在文華中學或柳州市第十二中學等學校入學，但是《關於開展2016年義務教育的適齡兒童生源情況調查的函》並不是公佈學區劃分的最終結果的相關檔案，且2015年至今柳州市城中區XX也未將柳州xx公司廣場小區劃入文華中學校區，因此xx公司在2016年學區最終劃分結果分佈前就委託媒體報社、廣告公司發佈柳州xx公司廣場小區學區廣告，其廣告內容與2016年、2017年、2018年學區劃分的實際情況均不相符，其行爲屬發佈虛假違法房地產廣告的違約經營行爲，存在虛假宣傳的事實。關於Xx公司進行學區虛假廣告時間認定問題。關於虛假廣告開始的時間，於X主張xx公司從2014年3月開始樓盤銷售時已經開始進行虛假宣傳，但是根據於X提交的證據：售樓宣傳單均系打印件，也沒有時間的記載，且xx公司對該證據的真實性不予認可，故該院對該份證據不予採信。於X提交的報紙，刊登有關於涉案房屋教育資源的廣告最早的是2014年9月26日《柳州晚報》，廣告內容：“xx公司華城12#中央樓王收官在即，此次收官之作更意味着xx公司房源的告急!隨着大商業開業的臨近，房源更加緊迫……更值得一提的是，項目即將與柳州文華中學簽約打造最強文脈社區，孩子大未來即將在此起步。”該份證據沒有明確學區，僅是闡述項目即將與柳州文華中學簽約打造最強文脈社區，故不能認定爲虛假廣告。2014年11月7日、11月13日、11月14日、11月18日、11月21日五份報紙刊登的內容是“坐擁景行小學潭中XX、文華中學以及柳州高中等最頂級教育資源，成就下一代更高未來”，以上廣告內容也沒有明確涉案房屋的學區問題，故也不能認定爲關於涉案房屋學區的虛假廣告。2015年4月3日、2015年5月29日《柳州晚報》共兩份，登載內容爲“學區之霸xx公司房王，xx公司業主子女就讀景行小學、文華中學”廣告字樣，2015年5月22日、5月28日《柳州晚報》兩份，刊登內容爲：“xx公司華城周圍環伺景行小學(潭中XX)、文華中學等名校，坐享優質學區資源……xx公司華城業主子女可入讀這兩所學校”廣告字樣明確涉案房屋學區，並承諾xx公司業主子女可就讀景行小學、文華中學，故構成學區虛假廣告。因此該院綜合以上證據將xx公司進行虛假廣告的起始時間認定爲2015年4月3日。關於於X與xx公司達成《商品房買賣合同》合意的時間點認定的問題。於X主張雙方簽訂合同的時間以書面合同上記載的時間爲準。xx公司提出應當以認購協議書或網籤購房時間爲準。該院認爲，業主與xx公司簽訂的認購協議書並非雙方最終達成的購房合意，故該院不予採納以認購協議書籤訂的時間作爲業主與xx公司達成《商品房買賣合同》合意的時間。而根據簽訂《商品房買賣合同》的具體流程：先由業主與房開公司對《商品房買賣合同》進行網絡簽訂，再打印紙質合同進行書面簽訂，再對合同進行備案，部分書面合同簽訂時間與合同備案的時間一致，部分書面合同有遲延至繳納稅費時再填寫時間的情況。本案中，於X與xx公司於2014年11月29日網籤購房，2014年12月29日進行合同備案，書面合同簽訂的時間爲2014年12月20日，該院考慮到業主與xx公司達成購房合意的具體時間是否在xx公司虛假廣告的時間段內是業主購房時有無受到xx公司虛假廣告影響判斷的主要依據，而能真實反映雙方達成購房合意的時間點應當是雙方最初達成《商品房買賣合同》合意的時間，故本案對於X的主張不予採納，該院認定於X與xx公司達成《商品房買賣合同》合意的時間爲網籤購房時間，即2014年11月29日。關於Xx公司的違約責任。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視爲合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”結合本案情況，xx公司爲促銷房屋發佈廣告：“學區之霸，xx公司房王，xx公司業主子女就讀景行小學、文華中學”，該廣告文字的內容構成具體確定的說明和允諾，但是由於於X與xx公司達成《商品房買賣合同》合意的時間不在xx公司進行虛假廣告的時間段內，故xx公司的虛假廣告並未對雙方訂立商品房買賣合同產生重大影響，且於X也沒有證據證明在其購房時xx公司向其發出關於涉案房屋學區內容具體確定的說明和允諾，故於X應當承擔舉證不能的責任。綜上，於X主張xx公司承擔涉案房屋學區虛假廣告的違約責任沒有事實法律依據，該院不予支援。綜上所述，依照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決：駁回於X的訴訟請求。案件受理費1050元(於X已預交)，由於X負擔。二審中，當事人沒有提交新證據。對當事人二審爭議的事實，本院在說理部分一併予以評述。經審查，本院對一審查明的事實予以確認。
本院認爲，本案爭議焦點爲：上訴人與被上訴人達成買賣合同的合意時間是否在被上訴人進行學區虛假廣告的時間段內。首先，確認被上訴人進行學區虛假廣告的起始時間。上訴人提供的證據中只有2015年4月3日、2015年5月29日《柳州晚報》及2015年5月22日、5月28日《柳州晚報》的廣告字樣明確涉案房屋學區，並承諾xx公司業主子女可就讀景行小學、文華中學，故構成學區虛假廣告。因此，一審法院認定被上訴人進行虛假廣告的起始時間爲2015年4月3日並無不當，應予維持。至於上訴人稱2014年9月26日、2014年11月7日、13日、14日、18日、21日《柳州晚報》《南國今報》等報紙涉及學區虛假廣告，對此本院認爲，被上訴人在其廣告用詞中雖有可能引人聯想的字樣，但並未明確涉案房屋的學區，故本院對其主張不予採納。其次，上訴人主張上訴人與被上訴人達成買賣合同的合意時間爲書面簽訂時間即2014年12月20日，但即便以書面簽訂合同的時間作爲雙方合意時間亦是發生在被上訴人進行虛假廣告的最初時間即2015年4月3日之前，顯然上訴人的購房行爲並非受到被上訴人發佈虛假廣告的影響。綜上，上訴人與被上訴人達成買賣合同的合意時間不在被上訴人進行學區虛假廣告的時間段內，故一審法院不支援其訴訟請求，有事實和法律依據，本院予以維持。綜上所述，上訴人於X的上訴請求不能成立，應予駁回;一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費1050元(上訴人於X已預交)，由上訴人於X負擔。本判決爲終審判決。
審判長 李 佳
審判員 黃智文
審判員 趙舒穎
二〇一九年四月二十二日
法官助理覃XX代
書記員 劉XX
