名爲購房、實爲借貸擔保的，出借人不能排除執行
名爲購房、實爲借貸擔保的，出借人不能排除執行
——名爲購房、實爲借貸，購房合同及回購協議僅系債務擔保的，出借人不具備買受人身份，不符合排除執行的條件。
標籤：房屋買賣｜實爲借貸｜執行｜消費者優先權
案情簡介：2010年，陳某與開發公司簽訂購房合同，將市場價爲5500萬元的房價款約定爲1000萬元。2011年，雙方簽訂回購協議，約定開發公司不同時期回購房屋所應支付的購房款。同一時期開發公司與林某所籤承諾書載明林某提供開發公司借款5000萬元，由陳某等人與開發公司分別所籤購房合同標的房屋作抵押。2012年，依債權人信託公司申請，法院查封開發公司名下房產，陳某提出執行異議，被駁回後提起案外人執行異議之訴。
法院認爲：儘管陳某提供的與開發公司所籤購房合同、回購協議、轉賬憑證、收款收據、房屋交付確認書及房屋預售網籤備案等證據能證明其與開發公司之間存在形式上的房屋買賣關係，但雙方之間存在真實房屋買賣關係證據，尚有不足。主要理由爲：①開發公司作爲訟爭房屋出賣人，認爲其與陳某之間房屋買賣關係意思表示虛假，雙方並不存在真實的房屋買賣關係。開發公司認爲陳某所購別墅實爲該公司爲擔保林某債權而簽訂，林某是陳某等出借款項的集資轉貸人，其與開發公司系民間借貸關係。這一意見與開發公司、林某等所籤備忘錄內容相印證，開發公司主張具有可信性。陳某與開發公司所籤購房合同，購房價格約定與常理不符，亦背離市場行情。②作爲房屋購銷合同，購房人目的是取得房屋，出賣方目的是獲得售房款，但雙方回購協議卻明確約定開發公司享有合同解除權和回購權，且解除權與回購權行使時間均在約定的房屋交付使用時間之前，明顯與房屋購銷合同目的不符。同時，回購協議還約定了開發公司行使解除權條件及不同回購時間需支付的固定回購款，而陳某亦自認回購款是按時間和一定利息標準進行計算的，其中的利息標準遠高於一般銀行同期同類貸款利息，利息達到年利率36%，此亦與房屋買賣合同特徵不符。③結合開發公司有關資金鍊斷裂債務無法及時償還、房屋未經竣工驗收以及涉案房屋於2012年即被信託公司申請查封情況，陳某所持購房款收據、房屋確認書及房屋預售網籤備案等，實有以房屋買賣形式保證債權實現或排除強制執行的目的，亦難以證明雙方存在真實房屋買賣關係。陳某雖認爲其與開發公司存在民間借貸關係亦不影響之後雙方成立房屋買賣關係，但其並未舉示借款合同和借貸關係轉化爲房屋買賣關係相應證據。判決駁回陳某訴請。
實務要點：名爲購房、實爲借貸，購房合同及回購協議僅系債務履行一種非典型擔保，故出借人並不具備買受人身份，不符合排除強制執行條件。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民終369號“陳某與某信託公司等案外人執行異議之訴糾紛案”，見《上訴人陳亮與被上訴人中信信託有限責任公司、崑山紅楓房地產有限公司案外人執行異議之訴糾紛案》（審判長賈勁鬆，審判員李春，代理審判員高櫸），載《民事審判指導與參考·執行異議之訴案例選登》（201703/71:74）。
