千呼萬喚始出來——2017年5月23日下午，國土資源部網站發佈了其就《土地管理法》(修正案)徵求意見稿(點擊可閱讀)公開徵求意見的公告，預示着萬衆矚目的《土地管理法》修改工作進入了全新階段。
這部直接關乎億萬農民切身利益的重要法律將在時隔10餘年後迎來怎樣的變革，面臨徵收時農民的合法權益能否得到更爲有力的保障?本文，在明律師將帶您初步解讀徵求意見稿內容，重點關注涉及完善土地徵收制度部分的新規定。
重大修改之一：明確界定土地徵收之公共利益
國土資源部對徵求意見稿的說明中傳遞出明確的信號，此次修法的首要任務就是完善土地徵收制度(在“修改的主要內容”介紹中排名第一)。
而其中的重大修改之首，就是要明確界定土地徵收之公共利益，不符合公共利益範圍的要退出徵地範圍。
徵求意見稿參考了《國有土地上房屋徵收與補償條例》第8條之規定，對公共利益範圍作了列舉式明確如下：
爲了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收農民集體所有土地的，可以依法實施徵收：
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程、搬遷安置工程建設的需要;
(五)在土地利用總體規劃確定的城市建設用地範圍內，由政府爲實施城市規劃而進行開發建設的需要;
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
早在去年由在明律師事務所舉辦的在鳴行政法治談論“土地管理法修改”主題研討會上，多位與會專家、學者便提出了這一修改思路，目前已被徵求意見稿落實。
新增的這條規定還存在在範圍、措辭上進行調整的可能，但整體一定會加以保留並最終得以實現。
一言以蔽之，有了公共利益這一範圍約束，“縮小徵地範圍”這一改革方向才能得以實現，被徵收人的補償權益也將因此而有望得以切實保障與提升。
重大修改之二：大幅強化徵地程序規定，先簽協議後徵地將成現實
國土資源部在對徵求意見稿的說明中明確指出，“規範徵地程序”爲本次修法之重要改革方向。
徵求意見稿將第四十六條修改爲：
市、縣人民政府申請徵收土地的，應當開展擬徵收土地現狀調查，並將徵收範圍、土地現狀、徵收目的、補償標準、安置方式和社會保障等主要內容在擬徵收土地所在的集體經濟組織範圍內進行公告，聽取被徵地的農村集體經濟組織和農民意見。
市、縣人民政府根據徵求意見情況，必要時應當組織開展社會穩定風險評估。
相關前期工作完成後，市、縣人民政府應當組織有關部門與被徵地農民、農村集體經濟組織就補償安置等簽訂協議，測算徵地補償安置費用並保證足額到位。
國家徵收土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。
該條修改明顯參考了《國有土地上房屋徵收與補償條例》的一些規定，顯著突出了對被徵收人知情權、參與權、監督權的重視與保障。
徵求意見稿的上述規定尚存在較爲籠統，缺乏具體實施步驟、方式規定等問題，這些都有待於在未來修法過程中的反覆修改及《集體土地徵收與補償條例》等配套法規的出臺加以不斷細化。
但無論如何，“先補償”這一原則的確立，都將成爲一次重大的立法進步，是對廣大被徵收人釋出的重大利好。
重大修改之三：完善補償制度，徵地補償標準有望提高
徵地補償標準過低，補償費到手的數額太少是以往土地徵收中引發各類矛盾、衝突的最直接原因之一。
此番修法，國土資源部力求將前期試點、改革的經驗入法，綜合考慮土地產值、區位、供求關係以及經濟社會發展水平等因素綜合評估確定區片綜合地價，給予被徵收人公平、合理的補償。
徵求意見稿將第四十七條修改爲：徵收土地的，按照被徵收土地的原用途，兼顧國家、集體、個人合理分享土地增值收益，給予公平合理補償，保障被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
徵地補償安置費用包括土地補償費、安置補助費、農民宅基地及房屋補償、地上附着物和青苗的補償費，以及被徵地農民的社會保障費用等。
這裏可以看到，“原有生活水平不降低、長遠生計有保障”這一出自政策檔案的表述有望入法，成爲徵地補償的原則性標準。
同時，徵地補償安置費用的範圍也有望得以明確確定和擴充，農民宅基地及房屋補償、被徵地農民的社會保障費用這兩項將有望入法，助力被徵收人獲得真正公平、合理的更高補償。
另一個修法亮點來自擬新增的第49條，徵收宅基地和地上房屋，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平合理補償，保障被徵地農民的居住權。
具體辦法由省、自治區、直轄市規定。
其中“先補償後搬遷，居住條件有改善”的表述參考了《國有土地上房屋徵收與補償條例》所確立的房屋徵收補償原則精神，將爲被徵收人在房屋部分補償數額的提升提供重要依據，唸叨了多年的“房地分開補償”即將變爲現實，農民的住房不再作爲地上附着物進行補償，而是作爲專門的住房財產權給予公平、合理的補償。
重大修改之四：完善被徵地農民社會保障制度
徵求意見稿對現第50條作了大幅擴充：市、縣人民政府應當將被徵地農民納入相應的養老社會保障體系。
被徵地農民的社會保障費用主要用於符合條件的被徵地農民養老保險補貼。
有條件的地區，市、縣人民政府可以根據情況安排一定數量的國有建設用地或者物業由被徵地的農村集體經濟組織長期經營。
地方各級人民政府應當支援被徵地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營，興辦企業。
讓失地農民的長遠生計有着落，實現多元化的被徵收人權益保障機制，是該條修改的初衷與目的。
這將與前述規定有效銜接、配合，爲被徵收人未來的幸福生活提供堅實助力。
對此，北京在明律師事務所主任楊在明律師表示，《土地管理法》(修正案)徵求意見稿的發佈與該法的真正修改落地還有着一段距離，相關條款還將會被不斷提出的修改意見、建議調整、修訂，但國土資源部所述的改革大方向已定，不會輕易改變。
在明律師將密切關注這一修法進程，積極、謹慎、認真負責地參與到相關建議工作中來。
廣大被徵收人也可以透過國土資源部指定的方式踊躍提出自己的修改意見，參與到修法的過程中來，爲維護自身的合法權益，在未來贏得公平、合理的更高徵收補償作出努力、貢獻力量。
在明律師將在謹慎研討後適時爲大家帶來最新的《土地管理法》修改問題解讀。
