農村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。根據《土地管理法》第六十三條規定，農村宅基地使用權可以轉讓，但必須具備以下條件：第一，是經本村村民委員會同意，且最終取得鄉級政府的批准；第二，是轉讓人與受讓人同爲本村村民。
農村宅基地“一戶一宅”、“限制流轉和抵押”的相關規定，是很多宅基地糾紛產生的原因。農村中有宅基地轉讓、繼承、甚至非法買賣的現象。
1、宅基地使用權不得單獨轉讓。有下列轉讓情況，應認定無效：
(1)城鎮居民購買;
(2)法人或其他組織購買;
(3)轉讓人未經集體組織批准;
(4)向集體組織成員以外的人轉讓;
(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地)
(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;
(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;
根據宅基地使用權隨房屋轉移的原則。農村房屋發生買賣、繼承、贈與等法律事由的，其所佔宅基地的使用權隨房屋所有權而轉移。
公民在城鎮依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。關於辦理農村房屋宅基地使用權轉移手續問題，實踐中應注意掌握一個時間界限，農村房屋買賣中宅基地使用權均隨房轉移，無須辦理批准手續;但自該《條例》之後，宅基地使用權須經過申請批准後方可隨房轉移。
未經審查批准，宅基地使用權不能隨房轉移給買方，房屋買賣亦無效，但買主可將房屋拆走。村民遷居或者拆除房屋後騰出的宅基地，由集體收回使用，另作統一安排。但在農村合法繼承的房屋，其宅基地使用權可以隨房屋所有權而轉移。
農村宅基地屬於農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致房屋項下的宅基地使用權一併轉讓，這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關於宅基地使用權身份限制的規定。
