樊某與顧某於2003年10月1日訂立房屋買賣合同一份，合同約定：樊某將座落於建設鎮鎮南路、在鎮村鎮建設用地上建造的建築面積爲339平方米的住宅樓一幢，以人民幣20萬元賣給顧某；如單方違約，承擔違約金2萬元；
樊某與顧某於2003年10月1日訂立房屋買賣合同一份，合同約定：樊某將座落於建設鎮鎮南路、在鎮村鎮建設用地上建造的建築面積爲339平方米的住宅樓一幢，以人民幣20萬元賣給顧某；如單方違約，承擔違約金2萬元；合同自訂立之日起生效。嗣後，樊某在房地產中介機構的介紹下，又以27萬元將同一幢住宅樓賣給了韓某、童某。顧某以樊某毀約造成其損失爲由，向法院提起訴訟，請求樊某賠償損失兩萬元。
第一份房屋買賣合同有效，樊某應當承擔賠償損失的責任。
案件評析，理由如下：
一、雙方訂立的合同合法有效
1、出售房屋的主體並非法律所限制的對象。土地管理法第六十二條規定，農村農民一戶只能擁有一處宅基地，其建住宅應儘量使用原有的宅基地和村內空閒地，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。從本條規定看，法律禁止的是農村村民申請建兩處住宅，並沒有限定農村住房轉讓的主體資格。《土地管理法》第六十三條規定："農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。"該條規定有兩方面的法律含義，
一是禁止土地使用權出讓、轉讓或出租的範圍是指農業土地改變用途爲非農業，這是國家保護耕地的需要；
二是原來就是非農土地的出讓、轉讓或出租的，法律未作禁止性規定的，應當認定爲非農用地(包括農村房屋、農民宅基地)可以出讓、轉讓或出租。
2、農村房屋的業主有權處分自己的房產。根據現行法律和政策，農戶經批准取得的建房用地是依國家強制力作保證取得的，具有生存意義的權利。雖然土地性質是集體的，但經批准確定給農戶使用後，集體對這部分土地非經法定程序已無權處分，農民對該土地已經取得了長期使用的權利，不但農戶自己可以使用，其子女也可以透過繼承繼續使用。房隨地走，如遇房屋拆遷，它也不會因土地屬性爲集體所有而改變補償費的收益主體，土地補償費仍歸房屋所有權人所有。因此，農村房屋的業主處分自己的房產既不損害國家利益，也不損害集體利益和第三人利益，其對自己的房產擁有獨立的處分權。
3、買賣房屋未辦理過戶手續不影響合同的效力。農村房屋買賣後是否辦理過戶審批手續不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續不影響買賣合同的效力。根據我國《民法典》（2021.1.1生效）第五百零二條規定："依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。"所以，依據該規定需辦理批准、登記等手續後生效的合同，必須有法律或者行政法規上的依據，地方法規或規章都不能作爲認定合同需依法登記後生效的依據。沒有辦理過戶登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，並不影響合同的效力。
本案合同是否有效，確有爭議，但由於被告已將房屋重複出售給他人，所以被告也迴避了對合同確認無效的辯解。既然雙方均未提出合同無效問題，在法律又沒有明確的禁止性規定的情況下，可以不主動干預，不對是否有效作出評判，但在具體處理上可按有效處理。
二、關於締約過失問題
本案不適用關於締約過失的規定。因爲本合同合法有效，合同已經成立，只是因爲出賣方一物二賣，造成了前合同不能履行。
本案從廣義來說，原告的損失也是基於締約行爲而產生，從靜態來說，原告主要是一種隱性損失即消極損失。對被告來說，他從動態中多得了7萬元錢。從交易安全和誠信的角度看，它不僅僅是一種廣義上的締約過失，更重要的是一種行爲和後果都很嚴重的誠信失缺的毀約行爲，本案應使用不履行合同的賠償責任或違約責任的相關條款。
《民法典》第五百七十七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。此規定表明了違約損害賠償採納了完全賠償原則。完全賠償就是違約方應賠償受害人的實際損失和可得利益的損失，而毀約方應當對其毀約行爲付出相應的代價，不能從毀約中得益，這是基本的公正原則，也是保障交易安全、誠信買賣的基本法律要求。當一個案件的法律關係或法律性質有各種觀點各種說法時，按照民法典的誠信原則去析法斷案，是經得起歷史檢驗的，是符合時代發展要求和我國立法指導思想的。
綜上分析，本案可按合約有效處理，因爲被告將原賣給原告的房屋又賣給第三人的差價是7萬元，那麼，由被告毀約行爲造成原告的損失也就是7萬元，現原告只要被告賠償2萬元，是其處分自己的權利，並未損害他人利益，所以，應當支援其訴訟請求。
可見，在上述宅基地買賣合同糾紛案例中，雙方合同中涉及到的房屋出售主體不是法律限制的對象，所以可以進行買賣，但是如果對於不符合規定的宅基地要進行買賣就有可能致使買賣合同無效，更多疑問可以諮詢律師進一步瞭解。以上就是本站小編整理的內容。本站有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時諮詢。
