商品房認購書是什麼？有什麼法律效力?相關法律規定是什麼？本文就開發商預售商品房時與購買者簽訂的認購書具有的法律效力作相應分析。希望對您有幫助。
商品房認購書的性質認定
在商品房買賣中，買賣雙方在簽訂商品房預售合同或現房買賣合同之前，有時會通過一些其他的銷售形式，如簽訂認購書、意向書、允諾書等來確認雙方的合意行為。按照理論界和實務中的通常觀點，商品房認購書一般應認定為商品房買賣預約合同，但如果商品房認購書具備了一定的實質要件，即使冠以認購書等名稱，仍應認定為商品房買賣合同。
一、商品房認購書的概念、責任認定
商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，雙方約定在簽訂認購書後，開發商在一定期限內為購房人保留房屋，不得自行售於他人。認購書的內容一般包括：1.雙方當事人基本情況;2.房屋基本情況(含位置、面積等);3.價款計算;4.簽署正式合同的時限約定;(譚蓉：“淺析商品房銷售中的認購書“，載《人民法院報》2002年8月6日，第三版。)5.定金條款。(這些條款具備合同成立的必備條款，即當事人條款、標的條款和數量條款)商品房認購書廣泛存在於商品房交易實踐中，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條也對認購書作出了法律上的確認。認購書相對於房屋買賣合同來講屬於預約合同，受我國合同法的調整。認購書是否有效應根據民事行為的構成要件來判斷，即《民法通則》第55條。同時應無《合同法》第52條、第53條規定的全部無效和部分無效的情形，就應當是有效的。
認購書只是為了保證將來簽訂正式的房屋買賣合同而簽訂的獨立的預約合同。依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定，只有認購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，才認定為商品房買賣合同。
依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定，出賣人通過認購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
雙方就買賣合同的部分條款不能達成一致，而導致合同無法簽訂應作具體分析：其一，若該主合同的條款在預約(認購書)中已經有了約定，則雙方當事人應當接受，否則即屬於拒絕訂立主合同，是對預約的違反，因而可以適用定金罰則;其二，若當事人協商的主合同條款在預約中無約定，則當事人協商不成的，不能認為是任何一方當事人違反預約的約定，拒絕訂立主合同，因而不能適用定金罰則。(羊煥發 周歧山 潘智勇：“當事人就主合同的訂立不能協商一致是否適用定金罰則”，載《人民法院報》2002年11月25日，法治時代。)其法理依據在於預約合同最突出的特徵在於，它約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書中，普遍引起爭議的買方“簽署合同”的義務就應該界定為買方須為談判磋商行為以便達成合同的義務，而不應理解為買方已作出簽訂正式買賣合同的承諾。預約合同分配給當事人達成正式合同的義務時，對行為的內涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而談判之際，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對另一方不得強加不合理條件，不得利用己方之優勢地位迫使對方接受不公平內容。此要求為誠實信用原則在預約合同中的具體體現。(譚蓉：“淺析商品房銷售中的認購書”，載《人民法院報》2002年8月6日，第三版。)
二、預約和本約的區別
契約可分為預約和本約。本約即指正式合同，當事人直接據此要求相對方履行約定義務。預約是當事人約定於將來訂立確定性的本合同達成的書面允諾或協議。本約是依照預約成立的合同。
區分預約和本約，對於當事人之間的法律關係的性質、確定當事人的責任(締約責任和違約責任)意義甚大。預約相較於本約有以下特徵：一是訂約時間不同。預約屬前契約階段訂立的合同，所承擔的民事責任屬締約過失責任範疇。而本約是在民事合同權利義務關係全部定型後簽訂的，雙方應承擔的義務是合同義務。二是預約合同是諾成合同，不受要物約束，強調當事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內容。三是簽訂預約合同的目的是訂立本約，本約所定的義務是合同義務，直接具備履行內容。概而言之，預約的目的在於有事實或法律上的障礙，暫無法訂立主契約時，約定將來訂立合同。
綜上所述，對於符合預約性質的商品房認購書，在簽訂認購書時，應當已對開發項目立項並辦妥規劃審批手續，此時開發項目已定型，所售房屋的面積、户型、容積率、建築密度、綠化率等建築指標已確定，但未繳清土地出讓金和取得商品房預售許可證，不具備商品房預售條件，因而不具備簽訂商品房預售合同的條件，當事人才簽訂了認購書。而商品房銷售管理辦法中的第十六條規定了商品房買賣合同應當具備的內容，也即為本約應當具備的合同條款。換言之，具備商品房銷售管理辦法第十六條規定內容的商品房買賣合同就是本約，而非預約。如果商品房買賣合同具有商品房銷售管理辦法第十六條規定的內容，也不存在事實或法律上的障礙，就沒有簽訂預約的必要。
具備了商品房銷售管理辦法第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容的認購書，在性質上不是預約而是本約，或名為預約實為本約。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條將商品房買賣認購書認定為商品房買賣合同，即認定為名為預約實為本約，應具備兩個條件：一是具備商品房銷售管理辦法第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容。該條規定：商品房銷售時，房地產企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
(1)當事人名稱或者姓名和住所;
(2)商品房基本狀況;
(3)商品房的銷售方式;
(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
(5)交付使用條件及日期;
(6)裝飾、設備標準承諾;
(7)供水、供電、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;
(8)公共配套建築的產權歸屬;
(9)面積差異的處理方式;
(10)辦理產權登記的有關事宜;
(11)解決爭議的方法;
(12)違約責任;
(13)雙方約定的其他事項。其中(1)、(2)、(4)、(5)按實務界的主流觀點，應認定為合同必要條款，其他屬相對重要的條款。缺失合同的主要條款，合同的基礎便會動搖。二是出賣人已按約定收取了購房款。出賣人已按約定收取了購房款的內涵為：認購書已實際履行，出賣人已收取了購房款。這裏所稱的購房款既應包括全款，也應包括部分購房款(實務中首付款一般不低於房屋總價款的10%)。
本站小編為您整理，希望能更好的幫你解決商品房認購書是什麼,有什麼法律性質的問題。希望您在購買預售商品房時，能多加關注簽訂的認購書的相關內容，以免不必要的糾紛。
