(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
原告訴稱
孫某傑向本院提出訴訟請求：1.請求判令周某芳將北京市海淀區一號房屋權屬轉移給宋某浩的行為無效；2.訴訟費用由兩被告承擔。
事實與理由：2009年12月31日，我與周某芳簽訂房屋買賣協議，周某芳以80萬元價格將位於北京市海淀區一號（回遷房）賣給我，並約定了房屋取得房產證後周某芳有義務配合過户條款。2017年1月12日，周某芳取得房屋產權證。之後我多次催促被告一配合過户，但周某芳均以各種理由推脱不予配合。
2021年6月間，周某芳採取對我隱瞞、欺騙的手段將該房屋過户給其子宋某浩。我認為，我與周某芳之間簽訂的房屋買賣合同系雙方意思表示，沒有違反國家法律法規規定，合法有效；並且該協議已經實際履行，房屋已經實際交付並由原告佔有、使用至今，應當受到法律保護。二被告系親母子關係，具有法律上的利害關係，被告宋某浩明知其母已將爭訴房屋於十幾年前賣給了我，二人也明知我已經對該房屋實際佔有、使用至今且二人從未實際到過該房屋的事實，但仍採取隱瞞、欺詐的手段，惡意串通、勾結將房屋產權過户，其行為損害了原告作為房屋合法購買人的利益，是違法和無效的。故我訴至法院要求判決所請。
被告辯稱
宋某浩、周某芳共同辯稱：不同意孫某傑的訴訟請求，孫某傑與周某芳之間是借款抵押協議，根據其列明的訴訟請求，雙方是民間借貸關係。孫某傑請求確認無效的前提是雙方惡意串通損害，但孫某傑在本案合法權益內容超出本案範圍，應當確認其合法權益再主張確認無效。
法院查明
2009年12月31日，售房人（甲方）周某芳與購房人（乙方）孫某傑簽訂《個人售房協議》，約定：甲方因個人經濟上需要，向乙方出售樓房一套，售價人民幣80萬元，地址：北京市海淀區一號。甲方向乙方所售的該房產因國家政策等原因無法辦理該房產證及該房產過户期間，該房產由乙方無償使用及享受該處房產所有權益。甲方向乙方所售該房產房產證可以辦理時，甲方要及時將該房產過户到乙方名下，甲方並協助乙方辦理該房產的相關過户手續。
甲乙雙方簽定上述協議後，乙方付清該房產房款給甲方，甲方將該房產所有權利交給乙方。甲方遺產繼承人繼承本協議甲方應盡的義務，乙方遺產繼承人繼承本協議乙方享有的權利。
在該協議書上，甲方處有“周某芳”字樣簽字並按手印，乙方處孫某傑簽字並按手印，證明人處，有秦某蘭簽字。訴訟中，該協議書證明人秦某蘭出庭作證，證明該買賣過程真實，且協議為周某芳本人簽字。周某芳主張該協議其沒有印象簽過字無法確認真偽，經本院釋明，其不申請進行筆跡鑑定。
2009年9月10日，涉案房屋辦理入住。入住後，一直由孫某傑實際控制並繳納相關費用。
周某芳向孫某傑出具《借據》，內容為：周某芳由秦某蘭、宋某輝擔保向孫某傑借款人民幣80萬元，周某芳將拆遷回購的樓房：一號樓抵給孫某傑作為債務清還，到此債務終了。雙方互不相欠。該借據落款時間為2008年7月8日。2009年12月31日，在雙方簽訂《個人售房協議》當日，又簽訂《個人借款抵押協議》，將上述內容再次進行約定。
就涉案房屋雙方既存在買賣協議又存在借款、抵押協議，各方的解釋為，孫某傑主張：雙方之間真實的法律關係為買賣協議；周某芳主張：其手中有回遷房的購房指標，但拿不出那麼多錢，宋某峯通過中間人聯絡孫某傑後，孫某傑同意出錢，但是得寫借據，拿房子擔保，就是08年7月份那張，中間人也就是本案證人作為擔保人，09年北京房價開始跳漲，宋某峯説孫某傑那邊要求再籤協議，借款抵押協議是我籤的，我手裏有原件，買賣協議我沒有印象了，我手中也沒有過那份協議。
大概2017年6月份下的房本，2017年12月份宋某峯去世，也一直沒還錢，孫某傑佔着房子並要求過户。按我手裏的抵押協議來説，還錢之前我也沒法要求人家搬走，就一直拖到現在。房屋過户給宋某浩，是因為孩子結婚，名下需要房子。
中間人秦某蘭出庭作證並書寫證人證言，主張交易過程為：2008年6月初，孫某傑要買一套房住。正好我同村周某芳、宋某峯（已故）夫妻有一套回遷房（北京市海淀區一號）一居室，約60平米要出售。該房屋正在建設過程中，當時周某芳手中只有一份“回購拆遷房協議”，通過我和宋某輝，幫忙介紹，賣房人周某芳，買房人孫某傑達成房屋買賣條件：第一，買房人孫某傑一次性付給周某芳135000元，買斷周某芳該回遷房所有權利，歸孫某傑所有；第二，買房人孫某傑承擔支付該房的“回購回遷房”房款以及各項雜項費用，約二十多萬元；第三，賣房人周某芳無條件協助買房人孫某傑，辦理交納購房款、房屋驗收入住、辦理房本及房本過户等一切相關事宜。辦理過程中所發生的費用，由買房人孫某傑全部承擔，全部手續和權利歸孫某傑所有。
第四，買房人孫某傑交納“回購回遷房”房款及一次性付給賣房人周某芳135000元后，買賣雙方訂立房屋買賣字據。我和宋某輝同意為該房屋買賣作為證人簽字、按手印。至此，買賣雙方同意上述四點條件，達成房屋買賣協議。2008年6月28日，周某芳配合孫某傑到相關部門交納“回購回遷房”房款及相關雜費二十多萬元。“回購回遷房協議”及交納房款收據等全部手續由買房人孫某傑收存。同時，孫某傑一次性付給周某芳135000元現金，孫某傑陪同周某芳到當地一家銀行，以周某芳名字開立賬户，存入該筆現金，該存摺交付給周某芳。全部過程我在場陪同。
2008年7月8日，賣房人周某芳及周某芳丈夫宋某峯（已故），買房人孫某傑，中間證明人我和宋某輝等人，訂立該樓房買賣字據。考慮到買房人孫某傑擔心交了房款住不上房，賣方反悔，賣房人周某芳、買房人孫某傑，中間證人秦某蘭、宋某輝達成一致意見，以八十萬元總價作為這筆房屋買賣金額。以各方簽字、按手印時，作為該房屋買賣完成，雙方互不相欠。2009年9月10日，樓房完工，周某芳配合孫某傑辦理相關入住手續，我在場。買房人孫某傑正式入住該樓房後，2009年年底，為了辦理後續該房產買賣手續等相關事宜，賣房人周某芳及其丈夫宋某峯（已故），買房人孫某傑，我作為證明人在場，正式簽訂該房產“售房協議”。
2015年，該社區開始辦理房產手續。按照辦理“回購回遷房”政策要求，房本先登記在賣房人周某芳名下，再過户到買房人孫某傑名下，交納相關費用，全部由買房人孫某傑承擔，賣房人周某芳全程配合買房人孫某傑辦理了相關手續，我在場。周某芳名義房本辦理完畢後，該房本和所有手續材料由孫某傑所有，準備辦理後續過户手續。這套房屋買賣全過程我是證明人。訴訟中，宋某輝書寫證人證言，內容與秦某蘭基本一致。
周某芳作為買受人與北京S公司簽訂回遷房買賣協議及補充協議，2017年1月12日，涉案房屋辦理房屋權屬證書，登記在周某芳名下，為單獨所有，用途為回遷住宅樓。
另查，宋某輝為宋某峯之弟，宋某峯與周某芳系夫妻關係，周某芳與宋某浩系母子關係。秦某蘭與孫某傑系同學。
2021年6月23日，周某芳（出賣人）與宋某浩（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定前者將涉案房屋以88萬元的價格出售給後者，當日涉案房屋過户登記至宋某浩名下，但購房款並未支付。宋某浩稱購房款未支付是等這個事情解決完了再匯。
裁判結果
一、確認周某芳與宋某浩於2021年就北京市海淀區一號房屋權屬轉移登記行為無效；
二、周某芳及宋某浩於本判決生效後三十日內，將北京市海淀一號房屋恢復登記至周某芳名下；
房產律師靳雙權點評
行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。根據孫某傑提交的其與周某芳簽訂的《個人售房協議》及證明人的證言，以及各方陳述足以確認雙方之間就涉案房屋存在房屋買賣合同關係，而雙方簽訂的《個人借款抵押協議》及周某芳書寫的《借據》並非雙方之間真實的法律關係，孫某傑作為買房人提起訴訟，主體適格。
就周某芳作出的解釋，其有指標由孫某傑拿錢、其系向孫某傑借款，並不能合理解釋其為何為孫某傑配合辦理入住、回購協議原件為何由孫某傑持有，且2009年至今其一直未向孫某傑還款或主張權利，其所陳述的內容，與兩位證明人的證言亦不相符，對其辯稱法院不予採信。
就周某芳與宋某浩之間的房屋轉讓行為是否構成惡意串通，應從二人之間的關係、房屋交易價格、交易過程以及房屋多年狀況等綜合予以認定。
首先，周某芳與宋某浩之間系母子關係，雖周某芳與孫某傑簽訂《個人售房協議》時宋某浩尚未成年，但周某芳與宋某浩簽訂買賣合同時，宋某浩已經成年，涉案房屋自2009年實際交付起，一直由孫某傑實際控制，對此宋某浩若不知情，或周某芳作為其母親不對其將涉案房屋實際情況進行披露，明顯不合常理。
其二，周某芳與宋某浩簽訂買賣合同當日即完成過户登記，即2021年6月23日，在該日期前，孫某傑曾多次催促周某芳配合辦理房屋過户手續，而宋某浩至今並未支付購房款88萬元。
其三，即便周某芳與宋某浩系母子關係，但2021年6月23日涉案房屋購房款88萬元亦明顯低於市場真實的交易價格。若宋某浩與周某芳之間系真實的買賣合同關係，宋某浩作為買受人應當在購房前盡到自己的謹慎義務，瞭解房屋情況，而不是房屋過户登記辦理完畢後，立即通知孫某傑且至涉案房屋要求清退。
綜上，周某芳與宋某浩就涉案房屋的轉讓行為，足以認定為惡意串通，損害了孫某傑的合法權益，應屬無效。該行為無效後，房屋應恢復登記至周某芳名下。
