土地承包合同的效力如何認定

農村土地承包是指採取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包。農村土地承包后土地的所有權性質不變，承包地不得買賣。農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。任何組織和個人不得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員承包土地的權利。

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土地承包合同效力

違反法定民主議定原則的土地承包合同效力認定

違反民主議定原則的土地承包合同並非必然無效。一方面，法律、行政法規的強制性規定對合同效力的影響，明確表現爲禁止性規定。《村民委員會組織法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》等法律都沒有將違反民主議定原則對農村土地承包合同的效力影響設定爲一種明確禁止性的法律規範形式，由此可以認爲，土地承包方案未經村民會議或村民代表會議多數成員或村民代表同意的，只得出不符合民主議定原則的法律後果，並不必然得出土地承包合同無效的結論。但依照前述《若干規定》第二十五條第一款的規定，違反民主議定原則，越權發包的土地承包合同爲無效合同。同時該條第二款對發包方所屬的半數以上村民請求法院確認土地承包合同無效的權利作了限制，在土地承包合同簽訂程序雖存在違反民主議原則越權發包會導致土地承包合同無效的情形。

有兩種特殊情形阻卻了對該土地承包合同無效的認定：

1、告訴請確認土地承包合同無效有時間限制，須自承包合同簽訂之日起一年內提出;

2、告訴請確認土地承包合同無效雖未超過一年的時間限制，但受承包方已實際做了大量投入的行爲限制。

根據現有的法律對民主議定原則不影響土地承包合同效力的立法設計，以及上述司法解釋的“但書”規定，有學者主張將土地承包合同違反民主議定原則的法律後果設定爲一種效力待定狀態，而不是絕對無效狀態，會更符合法理和法律。筆者贊同這一觀點。

《中華人民共和國村民委員會組織法》對涉及村民利益的集體經濟項目的立項，承包方案及村公益事業的建設承包方案作出必須提請村民會議討論決定方可辦理的規定。

《中華人民共和國農村土地承包法》第十八條規定：“承包方案依法經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。”

對於集體經濟組織以外的單位或個人作爲承包方的情況法律還有特別的規定，《土地管理法》第十五條第二款規定：“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉(鎮)人民政府批准”，《農村土地承包法》第四十八條也有相同的規定。

以上這些都是關於農業承包合同訂立的民主程序的強制性規定，是必須要遵守的。如果發包方違反上述強制性規定，越權發包，人民法院應當認定該承包合同無效，並根據當事人的過錯，確定其應承擔的相應責任。

但最高法院根據實際情況也作了例外規定，其中在《關於審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定(試行)》第2條、第25條就規定：承包合同簽訂滿一年，或雖未滿一年，但承包人已實際作了大量投入的情況下，人民法院不宜因發包方違反法定民主議定原則越權發包而確認承包合同無效，但可對承包合同的有關內容進行適當調整。可以看出最高法院就承包合同違反民主議定原則的無效請求沒定了一年的除斥期間，只要承包合同簽訂後的一年以內沒有提起訴訟，人民法院就不能再以此認定合同無效。

土地承包合同是否有效，必須符合兩個生效要件：

1、需經集體村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意;

2、需報鄉、鎮人民政府批准。

據此可以看出，農村土地經營只能採取承包經營制，而不能採取租賃經營制。所允許的土地租賃也只能是家庭承包後的承包人對外出租，這屬於土地承包經營權流轉的範疇，而不能由農村土地所有權人即發包方對外出租。