(一)簽了定金合同，賣家違約了
如果雙方沒有簽訂買賣合同，只是交了定金，那隻能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。
(二)簽了買賣合同，賣家違約了
根據民法典規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者違約金賠償損失等違約責任。
1、起訴要求繼續履行合同
在司法實踐中，如果買房需要貸款，法院很難判決繼續履行，原因在於貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續，法院難以強制執行。如果買方全款買，法院則可以判決繼續履行，判決生效後，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請強制執行。
以下情形除外：
賣家以簽訂的是“陰陽合同”爲由，要求認定買賣合同無效;
賣家以房屋是政策不允許出售的房屋類型爲由，要求認定買賣合同無效，比如小產權房、未滿3年動遷房等等;
賣家以有房屋共有人不同意爲由，要求解除合同並收回房屋;
房屋被查封、抵押且不可解除，導致房屋無法過戶。
2、違約金和實際損失
房屋買賣合同中的違約金一般會約定爲房款總額的20%，但問題是，如果房價上漲20%，主張違約金並不能彌補買方的實際損失。
根據規定：對於確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。所以，買家可要求法院調高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。
所謂實際損失：
可以理解爲買方喪失以同等價格購買房屋的機會，造成買方的價差價損失。因此，房價的上漲金額可以作爲買方的實際損失。
房屋漲跌損失的確定，有2種方法：
雙方協商確定;不能協商確定的，原則上可比照類似房屋的市場成交價與合同成交價之間的價差，或者透過專業機構評估確定。
一般情況下，購房合同簽訂後，賣方不能簡單違約，房屋買賣合同中當事人約定的違約責任受法律保護。另外，即使賣方支付違約金，買方仍然可以讓當事人繼續履行合同。
