房屋買賣備案登記是預告登記的，可以對抗第三人。但如果預告登記失效後，不能對抗善意第三人。當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，爲保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
《中華人民共和國民法典》第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二百二十一條當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，爲保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
第六百四十一條當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬於出賣人。
出賣人對標的物保留的所有權，未經登記，不得對抗善意第三人。
