買房子是人一生中的大事，我們都希望能夠順順利利地收到稱心如意的房子。但如果在購房合同中，出現違約情況，當事人是要需要承擔違約責任的。那麼，購房合同違約責任有哪幾種呢?適用條件是什麼呢?今天，本站小編詳細爲您介紹具體內容。
(一)退房
退房是一種較爲嚴厲的懲罰開發商違約行爲的手段。從目前法律環境來講，可退房條件主要包括法定條件與約定條件兩種。法定條件主要包括《民法通則》、《合同法》、《商品房銷售管理辦法》及《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關於退房的法律規定。約定條件主要是指購房者與開發商在《商品房買賣合同》中約定可以退房的條件，通常約定的退房情形包括套型與設計圖紙不一致、房地產商擅自變更規劃和設計等。這裏着重介紹法定違約退房情形：
1.逾期交房超過一定期限。開發商逾期交房超過一定期限，購房者有權要求解除合同、予以退房，並要求返還樓價款及利息，賠償損失。當然購房者也可以不解除合同，只追究開發商的違約責任，對此購房者有選擇權。如果開發商逾期交房沒有超過合同規定的期限，購房者則不能退房，只能請求開發商承擔違約責任。
2.房屋質量不符合合同約定標準，不能修復或經修復仍不能達到約定的質量標準，購房者有權退房。房屋質量不符合合同約定的標準，主要表現是室內裝修不符合約定的材質、規格、佈局、結構等，若經修復能夠符合約定，購房者不能退房;如不能修復，或經修復仍不能符合規定，則購房者有權解除合同，予以退房，並要求返還樓價款及利息，並要求開發商賠償其他損失。有的合同中沒有約定房屋質量的具體標準，是否符合居住、使用條件就成爲認定原則。若該房屋不符合居住、使用的條件，開發商即構成根本違約，購房者有權退房，並追究開發商的違約責任。
3.由於開發商的過錯，購房者不能依約取得房屋所有權證書。無論是預售還是現房交易，若由於開發商方面的原因，使購房者不能依法取得房屋所有權證書，則開發商構成根本違約，買受人有權要求退房。
(二)定金
我國《擔保法》將定金視爲與保證、抵押、質押、留置等並列的擔保方式之一，並設專章對其作了規定。 我國《擔保法》中的定金兼有違約定金和證約定金的性質和作用。但在商品房買賣實踐中，買受人支付定金的目的是保證自己和賣房者訂立商品房買賣合同，從這一作用看，該定金應屬立約定金。根據最高人民法院《關於適用<中華人民共和國擔保法若干問題的解釋>》第一百一十五條規定，當事人約定以交付定金作爲訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還訂金。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條又規定，出賣人透過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作爲訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。可見，最高人法院的司法解釋對立約定金予以了相應保護。
(三)違約金
根據最高院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，當事人以約定的違約金過高爲由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%爲標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失爲由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
(四)損害賠償
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對出賣人嚴重違反誠實信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行爲，明確規定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，具體情形包括：第一，商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;第二，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人;第三，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;第四，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;第五，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實。此五種情形導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。值得注意的是，只有買方最終無法取得房屋的，才適用懲罰性賠償責任。此懲罰性賠償規則不同於《消費者權益保護法》的地方體現在以下幾個方面：
1.《解釋》中的懲罰性賠償規則適用於違約行爲和欺詐行爲，而《消法》中的懲罰性賠償規則只適用於欺詐行爲。同時兩處“欺詐”的範圍也有所不同。《解釋》中的“欺詐”僅限於隱瞞真相，《消法》中的“欺詐”包括隱瞞真相和捏造事實。
2.《解釋》和《消法》關於賠償的標準不同。《解釋》規定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，而《消法》規定“應當按照消費者購買商品價款的雙倍予以賠償”。顯而易見，兩者對於承擔賠償責任一方的要求不同。對於商品房的買受人來說，可以請求懲罰性賠償，但不必然獲得法院的支援，即使獲得法院支援，具體數額也不確定。而對於普通商品的買受人來說，獲得確定的懲罰性賠償的機率大得多。
因此，必須認清商品房買賣懲罰性規則的適用範圍，同時充分考慮適用此規則的成本和收益，以實現權利救濟過程中效益的最大化。
