業主對房屋外牆面有怎樣的權利
一般的購物合同對房屋外牆面的所有權不作約定，在這種情況下，根據《民法》“建築物區分所有權理論”，房屋購買人(區分所有權人)因購房而產生對建築物共用部分的共有權。按照《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》的規定：外牆牆體水平投影面積的一半計入套內面積，另一半則計入公攤面積，因此很明確外牆牆體內部是改購房人所有，而外牆面屬於購買本幢房屋的全體購房所有人不分份額的共同共有。
因此，認爲房屋的外牆面的使用權應該是該幢房屋的全體購房人一致擁有，如果要在外牆面刷廣告、掛燈箱等，應當經過該幢房屋全體共有人的同意，建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定“異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。”使用外牆面所得的收益應當歸房屋所有人共同共有。
二、約定外牆面所有權歸開發商所有是否有效?
如果在購房合同中約定外牆面的所有權歸開發商所有，可由其支配使用，這種約定是否有效?房屋的交付必須是完整交付，一套房屋不能拆零出售，外牆面作爲房屋的必要組成部分，是不能單獨把沒有外牆面的房屋拆零銷售給購房人，而且外牆面的面積也計入了公攤面積，購物人在購買房屋的時候已經爲此支付了買房款，所以外牆面約定爲開發商所以是無效的。
經過業主一致同意，開發商、物業等可以使用外牆面，提示：使用者應當支付使用費用。即使全體業主都同意出售外牆面的所有權，該因爲也屬於無效，以爲房屋外牆面不能拆零銷售，房屋的銷售必須是完整的整套銷售，即使要出售，也只是轉讓房屋外牆面的使用權。
律師365小編已經在上文中爲你做出了介紹，各位可以在上文中進行了解。當然，很多時候物業都是擅自利用房屋外牆打廣告，而獲得的收益也是不會分給業主的，這肯定會對業主的利益造成損害。要是遇到這樣的情況，建議最好採取法律途徑進行維權。
