概要：中介起訴購房人“跳單”要求高額賠償，爲什麼有的案件法院判決賠償，有的卻判決不賠?關鍵問題在哪兒?看房簽署檔案應該注意什麼?
北京一家房地產經紀公司(以下簡稱經紀公司)在接待王先生看房後，雙方簽訂了《買賣看房確認書》，並且爲王先生與房主商談了房屋價格，但是此後，王先生透過其他經紀公司購買了該套房屋。經紀公司認爲王先生行爲屬於“跳單”，要求其按確認書支付3萬5千餘元的違約金。法院對本案作出了一審判決。
經紀公司起訴稱，王先生透過該公司實地檢視了某區一套房屋，簽署了《買賣看房確認書》，並要求經紀公司與房主商談房屋價格。但經紀公司幫忙談好價格後，王先生卻答覆不買了。此後，經紀公司得知王先生透過其他經紀公司購買了該套房屋，並辦理了網籤公示。
經紀公司認爲，《買賣看房確認書》中約定，自簽署後十二個月內，如王先生自行成交、及透過其他方以代理、居間方式與房屋出售人達成交易的，王先生應按房屋實際成交價格的百分之二點二向經紀公司支付違約金。故訴至法院，請求判令王先生支付違約金35000元。
庭審中，王先生答辯稱，自己對《買賣看房確認書》並不知情，僅說是看房記錄。涉案房屋並非經紀公司獨家代理。確認書屬於格式條款、霸王條款。
法院審理後認爲：王先生透過經紀公司獲取涉訴房屋的房源資訊，實地檢視了涉訴房屋後，並委託經紀公司與房主商談價格後，又透過其他經紀公司成交涉訴房屋的行爲構成違約，應承擔相應的違約責任。而王先生針對透過其他經紀公司獲取涉案房屋資訊、看房確認書的簽訂存在矇騙行爲等辯稱，因其沒有提供充足的證據加以證明，法院未予採信。
此外，法院認爲，違約金本身具有懲罰性和補償性。經紀公司主張的違約金應以補償性爲主，以懲罰性爲輔，故對於經紀公司要求王先生付違約金的訴訟請求金額，法院予以酌減。
最終，法院判決王先生給付經紀公司違約金三千元，駁回了經紀公司的其他訴訟請求，雙方均未表示上訴，本案現已生效。(案例資訊來源於北京本站網李辰)
購房者透過某家中介看房後，未透過該中介交易，而是直接同房主交易或是透過其它中介交易引發的“跳單”糾紛，時有發生。
一、法院對跳單行爲的處理
“跳單”後，中介訴到法院要求購房者承擔賠償責任的案件在結果上卻不盡相同，有的中介訴求被完全駁回，也有的被支援得到一定賠償。
通常來講，法院會視不同情況分別處理。
第一、未簽訂約束性檔案。
如果中介帶客戶看房，但未簽訂書面《看房確認書》等書面檔案，或者書面檔案中並沒有限制購房人交易的條款，發生所謂的“跳單”情況，中介無法主張賠償。
第二、簽訂了約束性檔案。
那麼簽訂了《看房確認書》等限制性檔案是否就肯定能得到賠償呢?楊律師要說也不一定。
有的案子，購房人雖然簽訂了《看房確認書》，但由於透過該中介與房主未達成一致，服務已經結束。之後又確實透過其他中介與房主達成交易，且另一中介也確實掌握該房源，並提供了相應服務，這種情況表面看違反了當初的約定是“跳單”了。但是以楊律師的經驗看，考慮到實際情況和中介要求籤署的檔案通常是格式條款的情形，法院也未必支援中介的索賠。
如果本案這樣，王先生沒有證明是透過其他中介獲取的房源資訊，又確實簽署了《看房確認書》後與房主交易，通常會被法認爲構成違約。當然即使構成違約，賠償數額也要看實際情況。比如本案並沒有支援中介數萬元的索賠要求，而只支援了幾千元。
二、給看房者的建議：
針對這一亂象，律師提示購房者，在透過中介購房時，如被要求在任何檔案上簽字，一定要事先對檔案內容進行全面審覈。
發生“跳單”糾紛時，經常有購房人提出當初不瞭解簽字的內容，但沒有特別證據，很難讓法院相信你對自己親筆簽字的檔案毫不知情。對不同中介的中介費標準最好事先有所瞭解，如果對中介《看房確認單》等檔案中標明的中介費等標準不認可，最好拒絕簽署，另尋其他中介。如果簽署了此類檔案，但最終不是透過該中介完成交易，就存在被認爲“跳單”的風險，那麼應該對自己的行爲作出合理的解釋和準備，如果確實是透過其他渠道另外得到同樣房源資訊，應注意提前收集準備相關證據證明該事實。
三、給中介的建議：
對相關房產中介而言，碰到“跳單”確實是對中介勞動的不尊重。但中介一方對自己的服務和法律風險防範也有值得改進的地方。
發生“跳單”後，即使“跳單”行爲被法院認定，中介按《看房確認書》的標準主張購房人賠償全額中介費，也很難被全額支援。
因爲中介提供的是服務，原中介費中的服務既包括提供房源資訊，還包括爲促成雙方簽約的服務、提供房屋過戶手續的服務、甚至貸款服務等其他相關服務。跳單肯定是發生在簽約前，爲此主張全額的中介服務費，顯然是很難得到法律支援的。中介往往是想透過《看房確認書》中高額的中介費違約責任給購房人施加壓力，以達到讓購房人不敢“跳單”的目的，但這實際上也給中介自己在透過法律維護權利時增加了難度。沒提供全部服務，索要全額中介費明顯不合理，法院很難支援，該支援多少，只能由法官酌情確定，不確定性很大。從更合理的角度講，應該對中介提供的各項服務的價格予以細化，發生違約情況，按合理的標準主張賠償，能避免爭議，減少不確定的法律風險。
