導讀：無論是房屋還是養殖場、企業廠房倉庫車間，未經審批擅自建設都可能涉嫌違法建設，面臨限期拆除、沒收、罰款等一系列處罰，在徵拆補償時也往往會被不予補償。這話往這兒一擺，有的被拆遷人一看心裏就涼了半截兒——我當初蓋房時不是不懂法麼，何況當時鄉鎮也支援，村裏面也同意，敲鑼打鼓一剪綵我就蓋了，村長還來喝酒了呢。怎麼十幾年以後一眨眼我這就成違建了？
顯然，無證建築同樣涉及一個“違與不違”和“罰當其過”的問題，簡單地以是否經過審批、許可來給一處建築蓋棺定論，並不符合實事求是的原則。
【要點一：不懂法不是違法建設的理由】
許多當事人強調自己佔地建房那會兒根本沒人找上門來查，更沒人提需要依法報批的事情。自己又不懂法，怎知今天這蓋得好好的房子就變成違建了呢？
誠然，屬地自然資源和規劃主管部門、鄉鎮街道當年沒來查處是其未及時履職的表現。但鑑於違建是一種非法的狀態，而非違法建設行爲這一動作本身，如今人家來查在法律上也不算晚。
大家需要明確，不懂法永遠都不能成爲違法的理由。早在1982年《村鎮建房用地管理條例》就規定農村建房需要審批，1984年《城市規劃條例》就明確城市裏建房也需要審批。
《土地管理法》施行於1987年，《城市規劃法》是1990年，從此往後的30多年間，完全未經審批擅自建房，的確是不符合法律規定的。
如果大家過去對相關法律不懂，那麼至少從今天開始是一定要“知法守法”，嚴格杜絕新增違建的。如敢鋌而走險新增違建，那麼怎麼建的就會被怎麼拆下來，想取得補償更是白日做夢。
【要點二：是否違建，不能讓老百姓自證清白】
前面講的“建房一定要有證”，是基於法律規定和政策的一般原理，但現實生活卻是複雜的。
世間的事物，很少有非黑即白、非此即彼那樣絕對的，而是在兩端之間存在相當一部分中間地帶。
實踐中，各地一般將被拆遷房屋分爲3種情形：徹底的違法建設、歷史遺留原因形成的無證房屋和合法的有證房屋。
對於最後這種，自然要給予全面、依法的補償；對於最前面那種，違建不補也沒的說；中間這部分，則會按建造年代去扣減一部分補償利益。
這裏需要指出的是，所謂“徹底的違法建設”，一般涵蓋3種情形：
一是未經審批佔用永久基本農田、黑土地等建造的房屋、養殖場等建築；
二是侵佔自然保護區、水源保護區、長城生態保護區等生態紅線建造的房屋，尤其是別墅會所等明令禁止建造的建築；
三是近幾年內新建的“私搭亂建”性質房屋。
這種情形下當事人若不死心仍可諮詢專業律師，由律師對涉案房屋的狀況進行研判，避免我們自己在拆遷方的影響下出現誤判。
但若定性爭議不大，則其獲取補償安置的“預期不佳”，大家也要能理性的面對。
現在的矛盾在於兩點：一是對具體涉案房屋的認定，二是歷史遺留原因形成的無證房屋在特殊情形下能否視同合法建築給予補償。
但無論如何，以被拆遷房屋系違建爲由完全不予補償是老百姓難以接受的。最高法的相關裁判中曾指出，相關部門必須依法履行查處職責，提供證據證明涉案房屋系違建，才能適用“違建不補”的最嚴格處置。
僅因被拆遷人無法出示審批證件“自證清白”就將房屋粗暴地判定爲違建，這是完全錯誤和不可接受的。被拆遷人要堅決拒絕搬遷騰房，佔穩房屋並及時諮詢專業律師，透過提起程序來阻滯對方強制拆除的步伐。
【要點三：對“中間部分”的無證建築，需全盤考慮事實狀況】
那麼對處於“違與不違”之間的這部分無證建築，在處置、補償問題上可就如做外科手術一般需要精細、複雜的功夫了。在明律師在這裏強調以下10點供被拆遷人蔘考：
1.相關部門有義務查清建造年代、用途、用地性質、建築結構和高度等基本事實，不能在事實不清的情況下僅憑航拍圖、衛星圖斑或者規自部門的回函來做認定；
2.要履行對當事人進行詢問、聽取陳述申辯，必要時召開聽證會等程序，不能二話不說上門就張貼限期拆除決定或者告知要扣減補償價值；
3.被拆遷人要努力蒐集能夠證明房屋系合法建造的證據，書面材料、證人證言都要找，不可什麼都不做消極等待拆遷方去認定；
4.確實存在招商引資、行政允諾等情形的，尤其是政府部門曾明確承諾給予辦理證件、審批的便利的，被拆遷人要充分舉證予以證明，這會對最終的補償價值確定產生十分積極的影響；
5.項目所涉地區普遍存在農村房屋、養殖場無證、未經審批建設現象的，農民朋友可積極舉證證明政府部門長期存在怠於履行規劃、建設審批職責的情形；
6.對拆遷方動輒以不配合簽約就限期拆除脅迫的，被拆遷人要對其談話進行錄音取證，並在律師的指導下采取投訴舉報、輿論監督等多種渠道挫敗其違法圖謀；
7.對評估機構依據政府提供的房屋合法性狀況作出不當評估結果的，被拆遷人要及時提出異議並申請複覈；
8.被拆遷人務必積極守房，時刻留人，避免“唱空城計”而使無證建築遭偷拆，從而被迫陷入到申請行政賠償的陷阱中去；
9.一旦政府確有協商調解意願，且並未將涉案無證建築定性成違建，被拆遷人一定要在律師的指導下去積極溝通，恆定自己的補償利益訴求，不可有“得寸進尺”的錯誤心態；
10.要做好無證面積補償結果低於有證面積的心理預期，不可“一根筋”“認死理”，否則問題恐難以透過協商去解決。所謂“協商調解”，往往意味着各自有所讓步妥協。且當初沒辦下證來，就我們個人而言也是有過失的。
在明律師最後要提示大家的是，對無證建築的處置、補償大家一定要努力保持心態的平穩，不要動不動就“心涼了半截兒”，總心涼那還維什麼權呢？歷史遺留問題向來沒有好解決的，我們強調“未審批，不建房”是給新近打算批地建房的朋友們說的，同時也是在警示老朋友們做足面對困難的思想準備，而不是要讓大家趁早灰心喪氣。
總之，你不去爭取，那麼補償就是人家給多少咱拿多少；咱去努力積極爭取，纔會有提升補償利益的可能性被製造出來。在這一過程中的任何一個時刻，請大家都不要輕易灰心喪氣。
