作者：段雙雙來源：在明律師事務所時間：2018-12-07分享至：隨着各地棚戶區、城中村改造項目的增多，在房屋拆遷過程中，經常會遇到被拆遷房屋沒有房產證或者建設工程規劃許可證等證件，從而被認定爲違法建築，進而遭強制拆除，以致於被拆遷人得不到任何補償或者僅得到少得可憐的磚頭瓦塊的補償的情形。
而被拆遷人也沒有足夠的理由來爲自己辯解，這無證房屋真的就能直接與違法建築劃上等號嗎?我的無證房屋，還能有救嗎?【無證房屋及其成因：不都是老百姓的錯】無證房屋，一般是指沒有在房屋登記機構進行登記的未經登記的房屋。
無證房屋的形成原因複雜多樣，主要包括以下兩種情形：
第一，因歷史遺留原因造成的無證房屋。
2008年以前，許多地方政府爲了搞農村經濟，改善農民的居住生存環境，設定了很簡單便捷的宅基地審批手續單。
如果農民想申請宅基地，只需要向村委會申請，村委會審批透過後，政府就會加蓋公章。
至於建房手續如何申請、如何審批，各地幾乎都沒有嚴格執行相應的規定，一般都是宅基地批下來就可以自行建造房屋了。
這就導致一些農村的房屋大部分都是沒有證件的，完全靠村長點頭來判斷能蓋還是不能蓋。
在2008年之後，由於《城鄉規劃法》的施行，規範了農民申請宅基地及建房的手續，即房屋所有權人必須擁有宅基地使用權證和房產證，其建造的房屋纔是合法建築。
第二，因政府單方面原因造成的無證房屋。
一些地區的房屋可能在不同的時期經過了許多次的拆遷，許多被拆遷人的房屋之前本來證件齊全，在經歷過第一次拆遷後，當時政府可能允諾批准另外一塊宅基地讓其建房。
但是當被拆遷人的房子已經建成併入住了，而政府卻遲遲未審批透過相關手續。
原因之一是因爲“建房指標”沒有了，辦證之事只能是等待。
地方政府和村委會一般會表態讓村民放寬心，說大家的房子都是這種情況，你該住住。
然而一旦遇到徵收，事情就完全不是之前說的那樣了。
【究竟何爲“違法建築”?】一般來講，違法建築是指違反法律法規規定，未經有關部門批准就擅自建造的房子，包括未經批准或者是採用欺詐手段騙取批准而新建、擴建或改建的房子。
一般情況下，違法建築包括下面幾種：
(1)沒有向相關部門申請就建造了房屋;
(2)向有關部門申請建房未獲批准，後私自建房;
(3)沒有取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的房屋;
(4)已取得建設工程規劃許可證，但超出批准範圍或改變使用性質建成的房屋;
(5)採用欺詐手段，僞造相關材料騙取許可證而建成的房屋;
(6)未經批准，擅自將臨時房屋修建爲永久性房屋;
(7)其他違反法律法規規定而建造的房屋;(如違反《水法》《防洪法》等在河道行洪區域建造的房屋等)據此，僅從列舉的情形上看，無證房屋與違法建築之間都是不能直接簡單粗暴地劃上等號的。
【無證房屋究竟在哪些情況下不是違法建築?】在徵收實踐中，一些拆遷方爲了一己私利，達到快速拆遷及低價補償的目的，就會以拆違之名行徵地之實，即以房屋手續不齊全或沒有手續爲由，對被拆遷人不予補償或隨意降低補償標準。
而被拆遷人遇到這種情況，往往也是丈二和尚摸不着頭腦，想不通自己住了這麼多年的房屋爲何會被認定爲違法建築，也不知該如何來保障自己的權利。
然而拆遷方“一刀切”式地粗暴認定其實是欠缺行政行爲合理性的，更不符合行政行爲所應遵循的“比例原則”。
在明律師認爲，以下兩種無證房屋並不一定是違法建築，且應當依法獲取適當的徵收補償，而不應被直接行政強拆：
第一，前文提到的因歷史原因導致缺少相關證件及手續的房屋。
因爲這些房屋修建的時間較早(一般認爲應在1990年以前，一些地方將這一時間前提至1984年)，而當時國家也未規定相應的建房審批手續。
而這些房屋的建造在當時的環境下是沒有社會危害性的，不涉及違反城鄉規劃的問題。
如果被拆遷人有且僅有這一處房屋，顯然不應被認定爲違法建築。
此種情況下形成的無證房屋，房屋所有人可以依據相關法律規定補辦相關建房手續。
在面臨徵收時，也應當依法獲取公平、合理、足額的徵收補償。
楊在明、周濤律師代理的許水雲訴金華市婺城區政府行政強制及行政賠償一案中，許水雲所居住的房屋即是這種情形，最高法在判決中明確指出其房屋系合法建築。
第二，前文提到的因政府單方面原因導致缺少相關證件及手續的房屋。
因爲這些房屋的建造是政府允諾的，房屋所有人並沒有任何過錯，僅僅因政府單方面未履行自己的承諾，及時審批宅基地並下發相關證件，而將房屋認定爲違法建築也是不合理的。
實踐中，一些地方在“招商引資”環境下出臺優厚政策吸引投資者入駐建房，卻在之後的辦證中百般拖延，最終導致投資者鉅額投資建造的房屋淪爲了無證房屋。
無疑，在此種情形下政府是有其過錯的，相關責任不應由房屋的建造者一方來承擔。
總之，無證房屋不一定就是違法建築，違法建築的認定一定要結合實際情況具體問題具體分析。
在拆遷過程中，拆遷方不能盲目地、一概地將無證房屋認定爲違法建築進而將無證房屋直接拆除而不予任何補償，而應當先經有關部門對拆遷範圍內的無證房屋進行實地調查、認定和處理。
針對政策不明確但建房確實合理的，有關部門應當抓緊時間制定相應的政策限期處理解決;針對不易處理解決的，有關部門要耐心地向被拆遷人做好解釋工作，以“適當的補償”爭取在徵收環節中解決問題。
任何“以拆違促拆遷”的做法都是嚴重的行政目的不當，應當堅決予以杜絕。
在明拆遷律師最後想提示大家的是，無證房屋和違法建築不能直接劃等號，這是作爲被徵收人一方必須堅定捍衛的立場。
如遇徵收方施展拆違手段實施徵收，一定要及時諮詢專業徵收維權律師，及時起訴責令限期拆除決定或者代履行決定，最大限度地爭取協商溝通的機會，以獲取儘量公平、合理的徵收補償。
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