在徵地拆遷過程中，我們常常會提到“住改非”這個詞，並且大家都知道非住宅房屋和住宅房屋的補償標準有很大的區別，並且非住宅房屋還可以獲得生產經營預期收益的補償。那麼，把原本是居住用途的房屋改成其他用途的“住改非”房屋該怎麼補償呢?今天，愛土拆遷律師團給大家講講在城市房屋拆遷中，“住改非”房屋如何補償問題。
什麼是“住改非”房屋?
“住改非”房屋，是指設計審批用途或房屋產權證登記用途爲住宅房屋的，在實際使用過程中，改爲商業經營、辦公、生產等非住宅房屋用途。
確定的講，“住改非”不是一個法律術語，在法律法規中也沒有這樣的表述。是大家對把原住房改爲生產、經營用途房屋的一種通俗叫法，但是現在卻真切的出現在徵收拆遷工作中。
比如一戶家庭將自己臨街的兩層樓房，將一樓臨街的房屋改成門面經營小生意，並且辦理了營業執照，也一直在依法納稅，但是房屋產權證上並未做變更，房屋用途依然是住宅性質，這個就是所謂的“住改非”。
從上述內容來看，“住改非”的認定也是要合理合法的。貴陽市就對“住改非”房屋拆遷時用途做了以下認定：房屋的用途以房屋所有權證書上標明的用途爲準;所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的爲準;產權檔案中也未記錄用途的，看其實際用途是否經規劃管理部門審批同意。住宅改成非住宅的，不但要有營業執照，還應當有規劃管理部門同意變更的依據，否則只能按照住宅認定。
“住改非”房屋拆遷有沒有統一的全國補償標準?
對於“住改非”房屋，究竟是按照住宅用房來補償，還是按照經營性用房來補償呢?2003年《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中做出規定，對拆遷範圍內，產權爲住宅，但是已經依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當的補償。
也就是說，“住改非”房屋在拆遷時可以根據實際情況來給予補償，不能只因爲產權證上的住宅性質就按照住宅用房給予補償，但是具體的補償辦法還是要由各地方來制定。
各地對於“住改非”房屋拆遷補償都有哪些規定
各個地方也針對“住改非”都有自己的規定，部分地區甚至可享受商業房的補償政策。
黑龍江省《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十二條規定：拆遷的住宅房屋用作經營使用，且符合下列條件的，貨幣補償金額按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定：(一)拆遷通告發布前依法取得營業執照等經營手續、稅務登記證並有納稅記錄;(二)房屋所有權證書、營業執照等經營手續和稅務登記證註明的營業地點一致。
麗水：“住改非”房屋可以享受商業用房的補償政策
比如浙江省麗水市就有這樣的規定，在拆遷公告公佈前近兩年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，並能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。
瀋陽：按照商用房評估價格70%補償
瀋陽市對於“住改非”也有非常明細明確的規定，《瀋陽市國有土地上房屋徵收與補償辦法》第四十條：“對利用地面一層住宅從事經營房屋符合下列條件的經營部分，選擇貨幣補償的，可以按照經營性非住宅房屋房地產市場評估價格的70%標準補償，並可享受住宅房屋臨時安置補助費、搬遷獎勵費，但不給予停產停業損失費補償：
房屋徵收決定公告時，正在經營且依法取得營業執照，連續經營時間超過兩年以上;
依法取得稅務登記證並有兩年以上納稅記錄;
營業執照的營業地點與被徵收房屋的位置相一致;
2011年8月1日《瀋陽市城鄉規劃條例》施行前，已實際經營的房屋。”
所以，對於“住改非”房屋如何補償，目前尚未有全國性統一規定，其補償標準主要依據是各地的地方規章。所以當被拆遷人在對拆遷補償標準沒有達到預期的情況下，要拿起法律的武器及時尋求專業的拆遷維權律師的幫助，從而最大限度地維護自己的合法權益。
