企業拆遷可以享受哪些補償呢？企業拆遷補償糾紛如何解決呢？企業拆遷，企業如何維權呢？請大家閱讀下面的文章瞭解有關企業拆遷補償的知識。
企業拆遷補償糾紛
一、企業拆遷補償包括哪些?
路永強律師及其團隊在辦案和法律實踐過程中總結,企業拆遷補償費用主要分爲以下四個方面:
一是拆遷資產的補償費用,包括:無法搬遷的土地、房屋、建築物和地上附着物,以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等;
二是停產停業損失,以實際情況而定,一般既包括實際經營損失也可酌情包括預期經營損失;
三是拆遷補償費用,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;
四是基於拆遷政策發生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。
(一)拆遷資產補償費用
1、實踐中關於土地補償費用存在的問題。
企業的經營場地一般是透過租賃得來。租賃的土地分爲租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業拆遷必然會導致這種租賃關係的終止,那麼企業在租賃合同中的期待利益如何保障?根據《條例》規定,拆遷補償對象是國有土地上的建築物及附屬物,對空地或淨地的補償,拆遷法規並沒有做出統一的規定。對集體土地上的建築物拆遷也沒用規定。
也有直接透過招拍掛或劃撥的方式取得國有土地使用權的。但土地管理法中關於國有土地使用權收回方面,僅規定給予適當補償,但沒有詳細的規定。
全國各地方的拆遷土地補償,往往與房屋、建築物補償計算在一起,不明晰、不透明的情況大量存在,使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。同時,這也是我們立法機關和行政機關在制訂法律、法規和政策性檔案的時候,應當加以保護的地方,希望有關部門能夠引起重視。
2、房屋、建築物補償費用確定問題。
對於房屋、建築物的補償,應當以相關房產證明登記的建築面積爲計算標準。因爲歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的,可經實際丈量確定。房屋、建築物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委託評估公司,評估公司根據相關評估技術標準,確定房屋、建築物的實際價值。
3、設備補充費用按照重置成新價計算
設備搬遷安裝費用應當按國家和當地規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分爲兩類:一類是可搬遷設備;二是不可搬遷設備;可搬遷設備因拆遷而引起的損失費又可分爲實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多。對於不可搬遷設備,拆遷會導致該設備的廢棄,故應結合其成新和重置價,計算設備重置成新價,對所有人進行補償。
在拆遷的實際操作中,拆遷非住宅房屋,其設備搬遷和安裝費用,每個地方應當有確定的標準;無法恢復使用的設備,按照設備重置價結合成新給予補償。
(二)停產停業損失
該部分是法律實踐中出現爭執較大的部分,我認爲停產停業費用不僅應當包括原材料、半成品等物品的實際損失,還應當包括按照往年同一時期的實際銷售額或利潤額確定補償數額。這部分費用,往往是直接影響企業賠償總額的部分,因此,也是律師維權的重中之重。
《條例》第二十三條規定對因徵收房屋造成停產停業損失的補償,根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。具體標準和計算方法該條例並沒有統一規定,其他法律、行政法規也沒有進行規定。在法律實踐中,補償的標準、依據常常由市一級地方政府以政策性檔案規定,各地補償標準不同,計算方法也不同,這在立法上未免是一個遺憾。
(三)拆遷補償費用
1、設備搬遷安裝費
對於可搬遷的設備,應當本着繼續利用的原則,進行異地搬遷安裝,繼承投入使用。據此產生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失,拆遷人應當予以補償。
2、解聘員工的安置補償費用。
因拆遷而解聘員工的安置補償費用,在法律法規政策性檔案中並沒有詳細性規定,屬於拆遷當事人相互協商爭取的項目。拆遷如果導致員工解聘,那麼,應當根據具體與員工簽訂的勞動合同,結合勞動法有關規定給予補償。
(四)基於拆遷政策發生的獎勵費用
在拆遷的過程中,拆遷人爲了加快拆遷進度,拆遷人往往會採取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人儘早簽訂拆遷安置補償協議,搬出拆遷範圍。獎勵費用金額的大小,由拆遷人根據拆遷實際確定,也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協商確定。應當注意的是,如果被拆遷廠房的所有人和使用人發生分離時,獎勵費用應當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人,這已經由政策性檔案進行規定,也是合情合理的做法。
二、企業拆遷過程中,企業主應當如何維權?(以承租企業爲例)
事實上,拆遷人與被拆遷人在協商補償、訂立補償安置協議的過程中,承租人也沒有權利參與到其中來。這樣一來,一旦面臨拆遷,作爲承租人的企業想獲取補償就會陷入非常被動的局面。在現實生活中,因歷史上的改制原因,國有企業改制不徹底、集體企業轉型不成功,企業產權、廠房產權、土地使用權權屬混亂不清等情況,導致企業以承租人的身份從事生產經營的情況非常之多。那麼,承租企業面臨拆遷應當如何爲自己爭取利益呢?
1、承租企業在拆遷前的準備
許多被拆遷企業、承租企業在面臨拆遷的時候,往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態度。他們認爲,只要我能拖得住撐得久,動遷組終會因爲拆遷進度的壓力而接受被拆遷人提出的補償條件。事實上,這是一種非常錯誤的想法。
首先,法律上規定了“久拖不搬”的強制手段。《行政強制法》和《條例》確立了行政強拆和司法強拆的兩種救濟手段,面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況,拆遷人有權依照法律程度申請強制拆遷,被拆遷人、拆遷關係人意圖想透過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷,這是不現實的想法;
其次,在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久,拆遷人給予被拆遷人較高補償的情況,但我們不能把給予較高補償的原因簡單歸於“等”、“耗”、“拖”。拆遷是一種依法而爲之的法律行爲,哪些項目應當補償、哪些情形應當照顧、基於何種標準補償,都是經由法律、法規、地方政策性檔案所規範的,所有的拆遷補償都是納入到法律、法規、政策性檔案中的,而不是拆遷人自主決定的事情。
再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中於補償款的安置上,而忽視了補償款分割的法律風險化解。律師在辦案的過程中,經常會遇到這種情況:在補償款談妥之前,被拆遷人、承租人往往站成一線,共進共退,以圖爭取更多的利益。而一旦補償款落實之後,被拆遷人、承租人以及拆遷關係人會因爲之前的權屬約定不明而再起訴訟,請求法院依法爲其進行動遷款的分割,拆遷之事本已麻煩甚多,再加上動遷款的分割,更容易出現親朋關係破裂、子女關係緊張的情況。而這一切,其實都可以透過拆遷前的準備,透過約定各方權利的方式,很容易地把拆遷後的法律風險給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關係人並沒有注意到這一點,而徒增許多煩惱和糾紛。
2、承租企業在拆遷前可以做的準備工作有:
(1)深度審查拆遷中的各方權利義務關係,確定因拆遷而發生關係的各方主體
與住宅房屋拆遷相比,非住宅房屋拆遷(企業拆遷)因爲土地、房屋的權屬關係複雜,在拆遷過程中會有更多的拆遷關係人在裏面。如果被拆遷房屋是自有產權辦公用房,並享有完整的國有土地使用權,被拆遷人就是被拆遷房屋的產權人,拆遷關係主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房,拆遷關係主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是,集體土地上的私有企業拆遷以及國有改制不徹底的企業拆遷,因原有權屬不明,甚至土地轉讓合同無效等各種在法律規範之外的事實出現,使得各方主體權利義務不清楚,拆遷獲得補償款後往往更容易發生糾紛。由此,律師提示:對於產權歸屬不明確的企業,在拆遷實施後、拆遷補償安置協議訂立前這段時間內,建議諮詢或者聘請律師介入,以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權利、動遷款分割方案做民事權利的約定,以有效化解可能發生的法律風險。
(2)積極準備對被拆遷房屋的產權關係證明、現有設備清單、勞動合同的備案覈查、裝修裝潢費用支出等相關材料證明
有很多當事人並沒有預估到相關材料證明是件很複雜的事情,臨到限期,匆匆估算企業內的設備數目,對因拆遷而引起的設備遷移費、哪些設備遷移動是損害設備價值的沒有進行精細的清點核查,而使被拆遷企業、承租企業在安置補償時相當被動。常言道,破家值萬貫,對企業資產設備的核查應當是一個細緻、認真的工作,應當提前介入,爲後來的評估做好準備。被拆遷房屋的產權關係證明主要有房產證、土地證或者租賃合同、土地轉讓合同等檔案;現有設備清單指企業運營過程中實際使用的設備價格、規格、數量、使用年限、有無抵押等情況的清單。
勞動合同的備案覈查是指企業與本企業實際用工之間訂立的勞動合同,以證明本企業內共有多少在職員工,勞動期限如何等。如有事實勞動情形的,建議應儘快補充勞動合同,以證明雙方的勞動關係。另外,社會保險繳納情況、工資單等實際證明企業員工報酬情況的材料證明也應一併整理並列清單。裝修裝潢費用的支出也應當有相應的發票證據予以證明,如果協商確定裝修裝潢費用的補償,可依照裝修裝潢費用的原始支出、使用年限、現在狀況等參數進行協商;如果依照評估確定裝修裝潢費用的補償,也應提交相應數據及證明材料,以便對裝修裝潢費用進行合理的評估。
(3)聘請律師介入,在專業律師的指導下制定拆遷策略
拆遷涉及範圍廣、補償標準各有差異,而且拆遷人在拆遷中往往有着更優勢的地位,使得很多被拆遷人、拆遷關係人“怕”拆遷。“怕”的原因無外乎兩點:一是拆遷跨度時間長,繁瑣事情多,很多企業初次接觸拆遷,對此束手無策;二是缺乏相關的拆遷法律知識,在與拆遷人交涉的過程中怕吃虧。鑑於拆遷的複雜性和專業性,對於法律關係複雜的拆遷聘請拆遷律師介入是非常有必要的。
3、拆遷實施中,拆遷人應對承租企業補償的項目
如前所述,在法律實踐中,企業拆遷補償主要分爲四部分:一是拆遷資產補償,包括無法搬遷的土地、房屋、建築物和地上附着物,以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償;二停產停業損失。三是拆遷費用補償,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。四是基於拆遷政策發生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。
三、關於非承租企業的拆遷補償問題。
關於非承租企業的拆遷補償問題除上述應當補償的費用之外,至少還應當包括以下兩個方面的補償:
1、廠房及其他不動產的徵收補償。該部分補償標準一般由省、市政府制定,或者按照重置成新價,由雙方共同指定的評估機構進行評估。
2、土地使用權收回的補償費用。根據《土地管理法》第五十八條的相關規定,滿足特定條件,收回土地使用權的應當給予適當補償。但在辦案實踐中,所謂的“適當”很難界定,各地相差懸殊,需要律師在辦案過程中,根據具體案件的不同情況,制定解決方案。
3、關於劃撥取得土地使用權的,是否給予補償問題,理論界意見不一,筆者認爲,應當給予補償,並且給予的補償不應少於出讓的土地。
