農村宅基地只是一種使用權，所有權歸村集體。農戶對宅基地上的附着物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租後，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終爲集體所有。出賣、出租房屋後再申請宅基地的，不予批准。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
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農村房可以賣給城裏人嗎
國務院辦公廳1999年發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法爲建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”，2004年11月國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁爲城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。在這些規定中，我們似乎可以看出城鎮居民不能購買農村住宅。
但是，根據《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”，而農村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設用地，該房屋的買賣即主體的變更，並不影響集體土地的利用整體規劃。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規定，“合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規爲依據，不得以地方性法規、行政規章爲依據”。因而，筆者認爲上述“通知”，並不得據以決定農村房屋買賣合同的效力。
最高人民法院於1992年7月9日對《關於範懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批覆中確認了宅基地上的房屋轉讓的原則，該批覆的內容如下：“房屋買賣系要式法律行爲，農村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續後，方能認定買賣有效。
在我國，農村房屋的買賣受到較爲嚴格的限制，一般僅有在集體經濟組織允許後，農村房屋纔可以在集體經濟組織內部買賣。因此，城裏人買農村房，或者把農村房賣給城裏人，對交易雙方來說都是有風險的。
