農村宅基地只是一種使用權，所有權歸村集體。農戶對宅基地上的附着物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租後，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終爲集體所有。出賣、出租房屋後再申請宅基地的，不予批准。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
精選律師 · 講解實例
城裏人可以買農村房嗎
1、農村集體經濟組織和農民個人對農村房屋享有所有權，對宅基地享有合法的使用權。
按照物權法中所有權的基本理論，應對其所有房屋享有完全處分的權能。根據房地一體的原則，房屋宅基地使用權在買賣中一併發生轉移，所以，應當允許農村房屋出售，但應當禁止宅基地使用權單獨轉讓給城鎮居民。
2、農村的房屋是農民最重要的財產，非農業人口可以繼承其親屬遺留在農村的房屋。
同樣是農村的房地產轉讓，既然允許非農業人口繼承農村的房屋，應當也允許農村房屋買賣，因爲買賣和繼承是房地產轉讓的不同形式。
3、現行法律並未禁止農村集體經濟組織與其他組織透過聯營合資等形式對農村房屋共有。
聯營、合資經營這種形式亦是房地產轉讓的變相形式，而且按照《合同法》的有關規定，這種轉讓的形式並未違反法律、行政法規的強制性規定，因而所籤合同在法律上是有效的。
4、允許農村房屋出賣給非農業人口，也是農村和城市房地產市場統一的需要。
農村村民享有的住房所有權與城市居民的住房在所有權的權屬方面並無二致，如果對村民售房採取限制性政策，對村民來說是不公平的。如果農村房地產永遠被貼上農村的標籤，不能轉化爲城市土地，或者城市人口不能透過合法的買賣獲得農村房屋，那麼，農村就無法吸引外部投資，使其城市化。
