原告訴稱
秦某傑向本院提出以下訴訟請求：准許執行北京市大興區一號房屋。
事實與理由：秦某傑不服之前執行裁定書，故提起訴訟。郭某鵬購買房屋，涉案房屋尚不具備上市交易條件，雙方的房屋買賣合同應屬於無效合同。法院查封涉案房屋是為了保護秦某傑的債權，秦某傑債權基礎也源於涉案房屋，法院應當對涉案房屋繼續執行；郭某鵬早就應當知道涉案房屋被查封，還繼續向周某江支付款項，不屬於善意第三人，法院不應當保護其權利。
被告辯稱
郭某鵬辯稱，郭某鵬與周某江、周某輝雙方於2014年4月2日簽訂的有關涉案房屋買賣的《補充協議》，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，並且早於涉案房屋被查封時間。郭某鵬在案涉房屋被查封前，已經合法佔有該房屋。
2014年5月，郭某鵬之子郭某鬆在涉案房屋開通有限電視和寬帶，並有收據和客户確認單為證，郭某鵬自2014年5月開始就佔有涉案房屋居住，同樣符合相關法律規定。郭某鵬已經按照合同約定支付了房款淨得價，清償了涉案房屋的抵押貸款，兩部分款項之和已超過雙方約定的購房款總金額。郭某鵬持有房產證原件，系合法購買涉案房屋，因當時房屋有查封及抵押而未能完成過户登記，非因自身原因。
涉案房屋取得初始登記的時間為2014年1月21日，周某江取得涉案房屋所有權登記的時間為2015年7月21日。在涉案房屋取得所有權證後，周某江以涉案房屋作抵押向北京市住房貸款擔保中心辦理按揭貸款。2016年9月28日，涉案房屋被法院查封，導致郭某鵬一直無法辦理房屋過户登記，故辦理過户登記並非郭某鵬自身原因，符合相關法律要件。
法院查明
2012年7月20日，秦某傑與周某江簽訂購房合同，約定周某江將位於北京市大興區一號房屋出售給秦某傑，總房款為790000元，秦某傑在簽訂合同時支付首付款305000元；雙方於2018年辦理該房屋產權轉移登記手續。2015年10月29日，本院作出判決書，認定購房合同系雙方當事人的真實意思表示，不違反國家法律的強制性規定，屬有效合同；且雙方已用事實行為實際解除了購房合同。據此判決周某江、周某輝返還秦某傑購房款320000元以及違約金400000元。
判決生效後，秦某傑向本院申請強制執行，本院予以立案執行，執行過程中，本院於2016年9月28日查封涉案房屋，查封時，涉案房屋登記在周某江名下。
庭審中，郭某鵬提交補充協議，經審查載明：2014年4月2日，甲方（出賣方）周某江、周某輝與乙方（買受方）郭某鵬、丙方（證明人）宋某賢就涉案房屋簽訂《補充協議》，約定：涉案房屋及裝修裝飾和配套設施總價款為1050000元，此價格為甲方銀行未還貸款460000元直接由乙方償還，加現金590000元淨得價，不含税；乙方於2014年3月29日向甲方支付定金50000元整，該定金為首付款的一部分；甲方承諾在2015年10月15日前取得該房屋所有權證，且必須在取得房屋所有權證後五日內通知乙丙雙方，並積極配合辦理房屋產權登記手續；
乙方應在簽署本協議後2018年10月15日內向該房屋的原貸款機構一次性還清剩餘貸款並辦理完畢解除抵押登記手續；乙方於本協議簽訂後十五日內將首付款510000元自行直接支付甲方，剩餘30000元在甲方與乙方辦理完畢過户手續後一次性支付給甲方；甲乙雙方同意，在甲方購房合同滿足五年後一個月內，甲乙雙方應共同辦理房屋所有權轉移登記手續。
針對購房款支付一節。郭某鵬還提交了以下證據：1.購房定金收據，經審查顯示出具日期不詳，內容為周某輝收到郭某鵬交購買涉案房屋預付金50000元；2.轉賬記錄、收據，經審查顯示2014年4月2日郭某鵬支取現金200000元，並向周某輝轉賬300000元。3.收條，經審查顯示系周某輝、周某江於2014年4月2日出具，內容為周某江、周某輝收到郭某鵬購房款560000元。
上述證據證明購房款支付情況，郭某鵬為涉案房屋共支付1274439元，郭某鵬已如約支付了周某江、周某輝房款淨得價，並已清償涉案房屋抵押貸款，兩部分款項之和已超過雙方約定的購房款總金額；對於合同中約定的“現金590000元淨得價”部分，其已支付560000元，剩餘30000元依約應於辦理完畢過户手續後再行支付；其於簽訂合同後至2020年7月24日間，分別通過向周某江轉賬、直接向住房貸款中心付款等方式，按照合同約定代周某江償還涉案房屋按揭貸款。秦某傑對上述證據的真實性和證明目的均不認可。
針對涉案房屋佔有使用情況一節。郭某鵬提交有線客户確認單、郭某鵬與郭某鬆的父子關係證明等證據，證明其於2014年5月佔有涉案房屋。秦某傑對上述證據的真實性和證明目的均不認可。
庭審中，郭某鵬經詢問稱因為購買涉案房屋時是抵押貸款購買，所以無法過户，在具備過户條件時發現涉案房屋已被查封，所以至今未登記過户至郭某鵬名下。
另查，涉案房屋取得初始登記的時間為2014年1月。周某江取得涉案房屋所有權登記的時間為2015年7月。涉案房屋上僅有住房貸款中心作為抵押權人設定的抵押，該抵押已於2020年8月註銷。
裁判結果
駁回秦某傑的訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過户登記。
本案中，首先涉案房屋在2016年9月28日進行了查封，而郭某鵬與周某江、周某輝簽訂補充協議的時間為2014年4月2日，早於法院查封涉案房屋的時間。補充協議的內容實為雙方就涉案房屋簽訂的買賣合同，且該合同約定的內容並不違反我國法律、行政法規的強制性規定，應當認定有效。
其次結合客户確認單等證據能夠認定郭某鵬在查封之前已實際合法佔有、使用了涉案房屋。
再次，郭某鵬如約支付了周某江、周某輝房款“淨得價”部分的款項，並已清償涉案房屋的抵押貸款，且兩部分款項之和已超過雙方約定的購房款總金額，亦滿足案款給付的相關要求。最後，涉案房屋因負有抵押而不具備辦理過户登記條件，法院查封也導致郭某鵬無法辦理過户登記，故未辦理過户登記並非因郭某鵬自身原因。
秦某傑雖辯稱郭某鵬與周某江、周某輝簽訂的補充協議無效但未提交證據予以佐證，故法院不予採信其抗辯意見。綜上秦某傑要求恢復執行涉案房屋的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。
