原告訴稱
原告文某傑向本院提出訴訟請求稱：1.確認原、被告簽訂的房屋買賣合同書有效；2.判令被告按照合同約定繼續履行合同，配合原告將北京市石景山區S號房屋變更登記到原告名下，原告於過戶當天將剩餘房款581323.35元房款支付給被告；3.本案訴訟費、保全費、鑑定費等由被告承擔。
事實與理由：2015年11月2日，原告通過中介機構購買齊某瑩名下位於北京市石景山S號房屋，雙方簽訂書面購房合同，約定總房款爲125萬元，原告以現金方式支付5萬元定金後，再次通過銀行轉賬向被告支付55萬元房款，雙方約定剩餘65萬元房款，在房屋過戶當天付清。
上述60萬元房款支付後，二被告將該涉案房屋交付給原告使用，後原告對涉案房屋進行裝修併購置傢俱居住。2019年11月6日在涉案房屋處張貼北京市東城區人民法院公告，因被告齊某瑩沒有償還信用卡一案要求被告齊某瑩騰空該涉案房屋交付法院，原告無奈替齊某瑩償還信用卡欠款68676.65元及利息。原告多次要求被告過戶未果，故訴至法院。
被告辯稱
被告齊某瑩、陳某濤共同答辯稱：合同簽訂後，原告從未與我方聯繫要求過戶履行合同等相關事宜，本案已經過訴訟時效。從所謂的房屋買賣合同履行過程中看原告目前僅僅向齊某瑩付款55萬元，如果按照合同約定總房款尚有70萬元未支付，按照合同約定，原告應先行支付房款數額爲60萬元，原告僅支付55萬元，故原告違約在先。因原告本人不具有北京購房資格，故該房屋買賣合同目的不能實現，房屋買賣合同應解除，二被告將已經收取的55萬元返還原告並由原告向二被告支付自2015年至今的房租。
如果原告可以支付尾款，原告同意將房屋過戶給文某傑本人，但不同意將房屋過戶至文某傑愛人名下，如果無法過戶給文某傑，我方認爲合同應解除。
法院查明
齊某瑩與陳某濤於2013年8月24日登記結婚。2013年7月12日，齊某瑩與京漢置業集團股份有限公司簽訂《北京市商品房預售合同（經濟適用房）》，購買位於北京市石景山區S號房屋（以下簡稱訴爭房屋）。該房屋於2015年4月14日登記於齊某瑩名下。
2015年11月2日，齊某瑩、陳某濤（甲方、賣方）與文某傑（乙方、買方）簽訂《房屋買賣合同書》（以下簡稱：房屋買賣合同），合同約定文某傑購買訴爭房屋，房屋總價款125萬元，本合同簽訂之日，乙方向甲方支付定金5萬元，定金在甲乙雙方均沒有出現違約的情況下衝抵房款，乙方分三次支付房款：2015年11月5日支付5萬元；甲方將房屋交付乙方使用時，乙方支付55萬元；剩餘房款於房產證下發後過戶當天付清。合同第五條約定，本合同簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件，等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋過戶手續。本合同發生的契稅由乙方承擔，其餘費用由甲方承擔。該合同由原、被告雙方及見證人簽字。
2015年11月2日，文某傑向齊某瑩名下賬戶轉賬2筆，合計55萬元。同日，二被告將訴爭房屋交付文某傑使用。文某傑主張其在簽約當日另行以現金形式支付5萬元，二被告否認。
二被告認可以上房屋買賣合同的真實性，在答辯中認可雙方之間存在房屋買賣合同關係，後又反言稱文某傑支付的以上錢款系其對文某傑的借款並以簽訂房屋買賣合同的形式實現抵押，爲此二被告提交了文某傑（債權人、甲方）與齊某瑩、陳某濤（債務人、乙方）2015年11月2日簽訂的《個人房產抵押借款合同》（以下簡稱借款合同）一份，其中載明：借款期限爲2015年11月2日至2020年11月1日，期限屆滿之日清償，月息2%，乙方在合同規定的借款期限內按期主動還本付息，抵押物爲訴爭房屋，乙方房產經雙方議定估價125萬元，該借款合同中借款總金額處未填寫。文某傑表示因買賣房屋系經適房，爲了降低交易風險，雙方另行簽訂借款合同以保障資金安全。
雙方簽訂了房屋買賣合同，房屋總價款大概爲120多萬，房款分幾次支付，簽約時給了一部分錢，還給了一筆現金，因爲買賣的房屋是政策房，還沒有達到上市年限，爲了保證資金安全，所以雙方另外簽訂了一個借款合同。
又查，文某傑與蔡某雯於2005年登記結婚。文某傑稱其無在京購房資格，但其妻子蔡某雯具有購房資格，故要求房屋過戶。本案審理過程中，原告未提交其家庭具備購房資質的審覈證明材料。
裁判結果
一、確認齊某瑩、陳某濤與文某傑於2015年11月2日簽訂的《房屋買賣合同書》有效；
二、駁回文某傑的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
本案爭議的焦點有以下幾個方面：
（一）雙方之間成立買賣合同法律關係還是借貸關係。
本案中，二被告在庭前會議中自認雙方之間成立房屋買賣合同關係，後又稱雙方之間並無房屋買賣的意思表示，雙方簽訂房屋買賣合同的目的係爲了實現房屋抵押，法院認爲二被告違反禁反言原則，但其未對其反言進行合理說明，亦未提交雙方之間實爲借貸關係的證據，其應當承擔舉證不利的法律後果，因原告提交了證人證言與二被告陳述的簽約經過相吻合，據此，法院認定雙方之間簽訂的房屋買賣合同系雙方的真實意思表示。
（二）房屋買賣合同的效力及履行問題。
本案中，雙方簽訂的合同約定，具備過戶條件時，二被告協助原告辦理房屋過戶手續，且至法庭辯論終結前五年限制上市交易期限已經屆滿，合同訂立時的瑕疵已經消失，目前涉案房屋已經具備上市交易條件，同時不具備其他法定無效事由，此外，涉案房屋的限售期限已過，履行上述合同並不會損害國家及社會公共利益，故可以認定原告與二被告簽訂的房屋買賣合同有效。
現在二被告反悔，不按照合同約定履行合同義務，其行爲嚴重違反誠實信用原則，這種違背誠信的行爲不應受到法律保護，而應當承擔繼續履行合同，配合原告過戶的合同義務。但原告未舉證證實其具備購房資格，故法院認爲雙方約定的過戶條件尚不具備，對原告提出的過戶及支付剩餘款項的訴請，法院不予支持。
