一、建築物區分所有權與共有的關係是怎樣的
在我國現行的法律法規中，缺乏對共有部分登記的專門規定。在建築物所有權證書上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房爲例，“房屋公攤”是指分攤的公用面積，與套內面積一起構成了商品房的建築面積，在房產證書上得到列明，以證明是業主所有權的一部分。但是，公攤部分與共有部分的範圍是不一致的，它主要集中於建築體內部與套內居住相關的外墻墻體、樓梯、公共過道等公用部分。而如今建築物共有權爭議熱點涉及到的車庫、綠化帶、樓頂平臺等部分則缺乏法律規定的登記規則與形式。權力狀況與登記客體不匹配，在現行的不動產登記模式下，共有權無法得到保障。
我國《物權法》中採用的排除的方法。規定建築物內除住宅、經營性用房等專有部分以外就是共有部分。具體來說在該法第七十條規定了：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”；第七十三條補充規定了道路、綠地、公共設施等也屬共有部分。這種以專有部分爲主導的模式造成了對共有部分認定的模糊，只是一般性籠統的規定，而且在實踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場所、公共設施”全部認爲是業主共有就是不合理的，如已被租賃或認購的公共服務設施建築就不能籠統的被確定爲業主共有。因此，在2009年出臺的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》採取了列舉法加排除法的方式對《物權法》的不足進行彌補，對專有部分概念定義爲具有構造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠登記成爲特定業主所有權的客體。並對共有部分做出了一些列舉式的補充。此外，涉及到區分所有權登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規章。但這樣的登記規則只是原則性的規定，對於具體劃分和如何登記都沒有涉及。
二、建築區分共有的登記程序
根據我國建設部《房屋登記辦法》第三十一條規定，房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建築物區劃內依法屬於全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一併申請登記。由此可見，房產開發商是共有部分申請初始登記的主體。但在實踐中，開發商在進行建設審批時，往往是透過“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區分所有權的共有部分得不到確認，建築區劃內對共有部分的原始規劃，可能會因後期的審批產生較大改變。實踐案例中，業主常常發現，開發商事先承諾的公園綠地在後期建設中建成了新的住宅樓，當業主進行維權時，開發商卻出示規劃管理部門批準的建設工程規劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。
根據《暫行條例》的規定，初始登記時需要提交相應的材料並進行審查。因此，爲了保護業主的共有權，在房屋所有權初始登記時，就應該強調對共有部分登記的重視。在房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，登記機構就應要求其提供依法屬於業主共有部分範圍的法定資料，包括這些部分的類型、具體用途、面積大小、所在位置、權利歸屬等證明檔案。保證在該建築區劃內接下來的開發建設與預售中規劃一致。確保共有部分權利的完整性。
綜上所述，對於建築物區分所有權共有部分是需要進行登記的，就近來說法律中對於共有部分的糾紛也逐漸變得越多，而共有部分的權益也應該得到相應的重視，在合法權益受到侵害的時候可以運用法律武器來維護。
