一、要點提示
在業主委員會透過合理方式召集業主就物業服務合同的簽訂事宜召開業主大會，而業主怠於行使管理權，未積極參與業主大會致有關事項無法形成業主大會決議的，業主委員會爲維護小區的正常生活秩序，善意履行職責，與物業管理公司簽訂物業服務合同，合同條款符合相關規定且合同內容爲大多數業主實際接受的，則對於那些怠於行使管理權的業主無權提起訴訟要求撤銷該決定。
二、案例
一審：江蘇省常熟市人民法院(2010)熟民初字第0390號(2010年8月12日)
二審：江蘇省蘇州市中級人民法院(2010)蘇中民終字第2385號(2010年11月12日)
三、案情
原告：李XX
原告：樊XX
被告：常熟市xxx業主委員會
被告：常熟市XX物業管理有限公司
常熟市人民法院經審理查明：原告李xx、樊XX均系“明珠佳苑”的業主，兩原告先後購買了明珠佳苑3幢101室、102室，並先後與提供前期物業服務的常熟市XX物業管理有限公司簽訂了前期物業管理服務協議，同時在業主公約上簽名，並按前期物業管理服務協議的約定預交了兩年的物業管理服務費用1500元。後常熟市XXXX主委員會於2007年上半年成立，任期爲2007年6月22日起至2010年6月21日止，並於2008年1月7日向常熟市房產管理局進行了備案。
常熟市XXX業主委員會先後於2007年下半年、2008年上半年兩次委託常熟市XX物業管理有限公司通知業主召開業主大會，討論地下車庫的產權問題、房屋質量、物業企業的選聘及收費等問題，均因業主大部分未參加而未能成功舉行並形成決議。2009年1月1日，常熟市XXX業主委員會與常熟市XX物業管理有限公司簽訂物業服務合同，由常熟市XX物業管理有限公司對XXX提供物業服務，雙方約定：收費標準多層住宅0.78元/月?平方米、躍層0.54元 /月?平方米、別墅0.74元/月?平方米、商業物業0.54元/月?平方米，於每年的7月1日至11月30日交納全年的物業費。後因兩原告未能交納物業費，常熟市XX物業管理有限公司委託律師向樊XX發函催討拖欠的物業費，並向法院提起訴訟要求樊XX支付物業費。爲此，兩原告訴至常熟市人民法院，認爲兩被告簽訂的XXX物業服務合同未經過業主大會的同意，且收費標準條款加重了業主的責任、排除了業主的主要權利，損害了部分業主的權益，請求法院撤銷XXX物業服務合同。
被告常熟市XXX業主委員會未作答辯。
被告常熟市XX物業管理有限公司辯稱：業主委員會作出侵害業主權利的決定時，受侵害的業主可以請求法院予以撤銷，但不適用於兩被告簽訂的物業服務合同。即使原告主張撤銷權也應當自知道業主委員會作出決定之日起一年內提出，現原告主張已超過了一年的期限。其次，兩被告是在業主委員會對物業管理費經過公示並在絕大部分業主同意的前提下籤訂的物業服務合同。在收費過程中，得到了業主的同意，原告主張撤銷只是個人主張。另外，物業費是考慮電梯運營費等其他綜合因素後確定的，不存在加重業主責任、排除業主權益的情況。
四、審判
常熟市人民法院審理後認爲：民事活動應當遵循誠實信用的原則。當事人在從事民事活動時，應誠實守信，以善意的方式履行義務，不得濫用權利以及規避法律或者合同約定的義務。強化誠信觀念，是正常的生活、工作秩序賴於建立的基礎，唯有如此，方能形成和平、穩定的社會秩序和淳樸善良的社會風俗習慣。被告常熟市XXX業主委員會成立後，先後兩次組織召開業主大會，討論相關涉及業主利益的事項，但均因大部分業主未到致業主大會未能成功召開，相關事項的決定未能形成。被告常熟市XX佳苑業主委員會爲維護小區內業主正常生活的利益，避免因此對業主生活、小區的秩序產生不利影響，與進行前期物業服務的常熟市XX物業管理有限公司簽訂了物業服務合同，常熟市XX物業管理有限公司簽訂合同後進行了物業服務，大部分業主亦交納了物業費。原告拖欠物業費，在被告催交、提起訴訟的情況下，訴訟來院要求撤銷兩被告之間簽訂的物業服務合同，顯然有違誠實信用原則。如支援兩原告的訴請，則有可能對小區內大部分業主的生活、小區的正常秩序產生不利影響，故原告的訴訟請求不予支援。如業主認爲常熟市XX物業管理有限公司未能履行物業服務合同約定的義務要解聘物業服務企業，可以依法召開業主大會，經專有部分佔建築物總面積過半數以上的業主且佔總人數過半數的業主同意後作出決定。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條之規定，判決駁回原告李XX、樊XX的訴訟請求。
一審判決後，兩原告不服，提起上訴。
蘇州市中級人民法院經審理認爲：本案中，常熟市XXX業主委員會曾先後兩次組織召開業主大會，但因大部分業主沒有積極參與致使業主大會未能成功召開，但爲維護小區的正常生活秩序，常熟市XXX業主委員會與常熟市明珠物業管理有限公司簽訂了物業服務合同，並未有侵害業主權益的主觀意圖，且常熟市明珠物業管理有限公司也按約進行了物業服務，小區中大部分業主亦交納了物業費，現上訴人李XX、樊XX主張要求撤銷物業服務合同，於法無據，礙難支援。對於上訴人李XX、樊XX提出每平方米每月0.78元收費違背了政府的定價的主張，《蘇州市物業服務收費管理實施辦法》中明確三級資質的基準價格爲0.50元/月?平方米，但具體執行標準可上、下浮動20%，基準價格不含電梯、水泵、中央空調等設施的執行電費和公共照明、公共用水等代收代交費用。而本案小區有一特殊性，即多層住宅仍需電梯進行執行，被上訴人認爲0.78元的收費標準包含了電梯執行費用。上訴人現無證據證明常熟市明珠物業管理有限公司違反了法律、法規、部門規章的規定而擅自擴大收費範圍、提高收費標準，且本案的電梯起始層並非爲1樓(其下尚有車庫)，上訴人主張其不承擔電梯執行費依據亦不足。現上訴人不認同上述收費標準，且認爲電梯費用分攤不合理，其可在今後業主大會召開時提出其觀點，由業主大會來決定相關事項。故判決駁回上訴，維持原判。
五、評析
爲保障業主合法權益，《物權法》創設了一種新型的撤銷權制度——業主撤銷權。業主撤銷權制度創設之後，全國各地相繼出現業主行使業主撤銷權要求撤銷業主大會或業主委員會決定或者物業服務合同的案例。業主撤銷權訴訟已成爲一種新型案件，但關於業主撤銷權，現有的法律及司法解釋僅有三條規定，即《物權法》第78條、《物業管理條例》第12條、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第12條，法律規定的原則籠統使此類案件的處理既要遵守現行規定又要充分兼顧個案的具體情況。本案是一起較爲典型的業主撤銷權糾紛，在業主委員會透過合理方式召集業主就物業服務合同的簽訂事宜召開業主大會，而業主怠於行使管理權，未積極參與業主大會致有關事項無法形成業主大會決議，業主委員會爲維護小區的正常生活秩序，善意履行職責，與物業管理公司簽訂物業服務合同，合同條款符合相關規定，合同內容爲大多數業主實際接受，則對於那些怠於行使管理權的業主提起的撤銷權訴訟，法院是否支援?在本案的審理中，重點應從以下幾個方面加以考量：
1、業主怠於行使管理權對業主撤銷權的限制
建築物區分所有權是專有權、共有權和管理權的結合，而管理權既是業主的權利也是業主的義務，業主是透過業主團體來行使管理權的。《物權法》對業主大會的表決機制有着非常嚴格的規定，即“決定法定的兩項重要事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意”。在我國，物業管理服務的實踐中，很多業主怠於行使管理權，而使得業主大會諸多管理事項無法得到有效透過和執行，各個物業管理小區的業主團體物業管理的效率極爲低下。
爲有效地督促業主積極行使管理權，履行管理義務，有必要對業主行使撤銷權加以限制。業主不參加表決，一定程度上可視爲放棄對業主大會決定的異議權。同時業主不參加表決，也是業主不履行法定管理義務的行爲，對其業主撤銷權進行限制可視爲是其不履行義務的一種苛責形式。
2、民法誠實信用原則對權利濫用的限制
“誠實信用原則”作爲《民法通則》的“帝王條款”，具有十分寬廣的內涵和外延。一切民事活動都應當遵循誠實信用原則。具體來說，誠信原則包含了正反兩方面的要求：從正面而言，當事人在從事民事活動時，應誠實守信，以善意的方式履行義務。強化誠信觀念，是正常的生活、工作秩序賴於建立的基礎，唯有如此，方能形成和平、穩定的社會秩序和淳樸善良的社會風俗習慣。從反面而言，誠信原則要求當事人不得濫用權利。雖然法律賦予了業主撤銷權，但同時也規定了只有在業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的情況下，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。一個物業管理區域內的業主往往人數衆多，而業主團體的決定根據法律規定只能以少數服從多數而不是全體一致透過的方式作出，因此，業主團體的決定即使符合法定人數的同意，也可能會因衆口難調而引起部分業主的不滿。同時由於各個物業管理區域和業主的具體特點、情況不同，業主團體的決定確實也可能在客觀上體現了大多數業主的意志，卻違背了少數業主的需求和利益。但是，判斷業主團體的決定是否侵害業主權益，存在着個人利益與集體多數利益的綜合考量。本案中，大多數業主實際接受了業委會與物業管理公司簽訂的物業服務合同內容，並享受了物業公司提供的服務，支付了相應的對價，如支援兩原告的訴請，則有可能對小區內大部分業主的生活、小區的正常秩序產生不利影響。
3、業主團體自治行爲對司法介入的限制
業主大會作爲業主處理內部事務的最高機構，業主委員會作爲業主大會的執行機構，其決議屬於團體自治行爲，法院不能主動干預業主內部事務。當司法裁判者發現業主自治的瑕疵，單一或某類業主利益受到侵害應獲救濟時，司法始介入業主自治事務。司法介入應尊重業主大會爲業主最高意思決定機關的地位，承認業主大會是業主處理內部事務的合法途徑，這種介入應該是適度的。故本案中如業主不認可物業服務合同的相關條款內容，或要解聘物業服務企業，其可在今後業主大會召開時提出其觀點，由業主大會來決定相關事項。法院不能替代業主大會變更決議內容。
一審合議庭成員：XXX
二審合議庭成員：XXX
以上就是小編我給大家整理的撤銷權糾紛案例，從以上的案例可以看出撤銷權可以保護行使認的利益，但是也會限制行使人的一些行爲，撤銷權行駛以後，會有一定的法律後果，所以行使撤銷權以前，先了解清楚相關的規定，再確定是否行使，這樣可以避免一些錯誤。
