一、購房合同不成立但是房產已經過戶如何處理？
沒有法律效力。合同一旦被確認爲無效，合同自始不成立，過戶登記行爲也是無效的，依據我國物權法規定，買受人不能取得房屋所有權，但是有權要求出賣人返還房屋價款，還要承擔違約責任。
一般房屋產權變更登記流程：
1.提出申請。申請人持規定提交資料到房屋所在地房管局提出申請。滿足登記條件申請人，房管部門進行現場調查，經初審合格後報市房屋產權登記。
2.審覈制證。房屋產權登記進行復審、覈准後，簽發房屋權屬證書。
3.交費領證。申請人或經辦人持本人身份證到房屋所在地房管局交納相關費用後，領取房屋權屬證書。
《中華人民共和國民法典》第一百五十五條 無效的或者被撤銷的民事法律行爲自始沒有法律約束力。
《中華人民共和國民法典》第一百五十七條民事法律行爲無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行爲人因該行爲取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。
二、申請辦理房屋產權更登記手續應提交的材料
(1)《土地變更登記申請書》
(2)原土地證
(3)個人應提供身份證明或護照，機關、企事業單位應提供營業執照、法定代表人證明及身份證明，委託他人辦理，還應提供委託書、委託人身份證明等。
(4)企業單位變更名稱、地址，需出具工商主管部門批准檔案;機關、事業單位名稱變更，需提供上級主管部門有關批准檔案，個人變更姓名需戶口所在地公安部門出具證明。
(5)屬變更土地用途、變更土地權屬性質，需出具市、縣以上人民政府或土地管理局批准檔案。
(6)土地使用權轉讓，應提交經土地管理部門確認土地資產評估報告和土地轉讓合同。
(7)因企業改制處置土地，以土地聯營合作，以土地作價入股，需提交主管部門批准檔案和土地使用權處置檔案或聯營合同等有關材料。
(8)繼承和贈與土地，須提交經公證機關公證證明材料。
(9)稅務機關出具完稅證明。
需要注意的是，因此在買賣房屋時，對於房屋買賣合同需要先確定它的效力，確定之後再去辦理房屋過戶手續等工作，房產管理登記機關依據房屋權屬調查的結果，對房屋的權屬、面積，用途等進行全面審覈，並將審覈的結果予以公告。
