現實中由於房價上漲，出賣人與買受人簽訂了房屋買賣合同之後，出賣人爲了獲得更高的利益，常常反悔，拒絕履行合同或者又將房屋賣給出價更高的人，導致交易無法繼續進行，合同因出賣人違約而解除。那麼在這種情況下，買受人可以主張哪些損失呢?就房屋價格上漲所形成的差額能否作爲買受人的損失而要求出賣人進行賠償呢?如果可以，這個金額又該如何確定呢?
案例回顧
2017年3月10日，張某(出賣人)與朱某(買受人)簽訂了《房屋買賣合同》，朱某支付了50000元定金。2018年9月10日，張某微信告訴朱某，因爲附近將規劃地鐵，房價每平米上漲了1000元，不願意再將該房賣給朱某。後張某在朱某毫不知情的情況下將該房賣給了第三人，並辦理了過戶手續。雙方商談未果，朱某遂向法院提起訴訟，要求張某賠償因爲房價上漲而造成的損失。法院裁判支援了朱某的請求。
裁判要旨
《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過合同一方訂立合同時預見或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”
“合同履行後可以獲得的利益”，即是所謂的“可得利益損失”，法律規定違約方應賠償可得利益損失，是爲了保護守約方的履行利益。可得利益損失具體到本案例中，是指當出賣方單方違約解除合同時，房價上漲給買受人造成的損失。
那麼爲什麼會產生這樣的損失?爲什麼違約方需要承擔這一損失?可以從兩個方面來理解：
1、在房價上漲的情況下，如果繼續履行合同，買受人就可以獲得房屋的增值利益;
2、因爲出賣人違約，導致買受人無法獲得該房屋，如果繼續購買同一地段同等條件的房屋作爲替代，需要支付更高的價格。
在法院實際裁判中，只要不違反其他法律規定，房屋差價損失都是可以得到支援的。那麼這個房屋差價的金額如何確定呢?
商品房價格漲跌而產生的價差損失的計算方法，合同有約定的從其約定，沒有約定的，首先可以比照起訴時最相類似商品房的市場價與買賣合約成交價之差計算，其次沒有最相類似商品房比照的，可委託專業機構評估確定房屋漲跌損失。
在一房二賣的情況下，房屋差價損失的確定其實可以以兩次買賣成交的價格之差作爲標準來確定，不需要再另行委託機構進行評估。
律師風險提示
那麼實踐中如何做好風險防範呢?
1、在簽約前做好房屋權屬等情況的調查，避免出現合同無效或履行不能的情況;
2、細化合同條款，可以在合同中明確約定房屋差價損失的比照標準，比如“同小區同樓層同戶型的中介諮詢市場成交價”等;
3、在履約過程中，注意保留證據;
4、如果發現出賣人違約，要及時提起訴訟並採取訴前財產保全措施，以保障自己能夠順利維權。
