原告訴稱
陳某婕向本院提出訴訟請求：1．依法確認原被告簽訂的農村房屋買賣合同無效；2．訴訟費由被告承擔。
事實和理由：2012年4月20日，原告爲了孩子能在xx小學上學，在房山區、看到了一處學區房，由於資金短缺，遂將北京市房山區一號農村宅基地上院子及房屋出售給被告趙某君，並與其丈夫xxx簽訂了《房屋買賣合同》。但是半個月後，被告支付原告最後一筆款項前，房屋中介打電話告訴原告由於市場行情因素，xx小區的房屋價格突然暴漲。
由於房屋價格迅速上漲，原告通知被告這個價格無法進行出售，並情願退回被告違約金，可被告丈夫稱家中有老人行動不便一再懇求，並同意原告提出追加20萬購房款的要求，雙方透過協商後，被告稱資金緊張，先按合同支付原告約定房款，原告擔心搬家將房屋手續遺失，遂將房屋手續交由被告儲存，等什麼時候支付完約定的追加房款，什麼時候雙方去xxx村委會辦理變更手續。
2017年4月5日，原告路過xx村，無意看到了拆遷公告，遂去找被告索要餘款，被告竟拒不認賬拒絕歸還，並稱房屋已經變更在她的名下。
經原告上訴二中院後，法官稱原告與被告趙某君私自簽訂的《農村房屋買賣合同》涉案房屋佔用的土地性質爲集體土地，被告趙某君屬於城鎮戶口，也並非本集體組織成員，根據《中華人民共和國土地法》及相關法律，原被告雙方簽訂的房屋買賣合同應屬無效合同。另外判決書中認爲：“xx村村委會在《房屋購銷合同》及村民建房規劃許可證中對買受人及登記人的變更行爲並非案涉房屋權利變動的原因，亦非法律意義上的行政確權行爲”。
根據北京市第二中級人民法院判決書，原告陳某婕與被告趙某君如就涉案房屋權利仍有糾紛，陳某婕可與趙某君另案解決。綜上所述，懇請人民法院查清事實，依法支援原告的訴訟請求，以維護原告的合法權益。
被告辯稱
趙某君辯稱，一、陳某婕虛構了部分事實且有意隱瞞相關事實。1.趙某君與陳某婕所籤房屋買賣合同的成交價就是80萬元，陳某婕虛構了增加20萬元房款的事實。2012年4月20日，趙某君與陳某婕簽訂合同後，買賣雙方均主動履行了各自義務。
2.2002-2003年期間，xx村在村集體土地上投資建設了169套磚混結構的平房，取名爲“xx小區”，當時政府爲“xx小區”的房屋頒發了村民建房規劃許可證，但該小區並未取得房山區規劃部門的規劃審批手續。xx村集體以原始產權人的身份對外銷售“xx小區”的房屋，陳某婕於2003年6月出資13.52萬元購買了本案案涉房屋。
3.陳某婕、趙某君均不是xx村集體組織成員。4.2017年4月，之前宅基地騰退，因此，趙某君與xx村集體於同年5月31日簽訂了騰退補償協議，案涉房屋及其所佔土地均交還給了xx村集體。同年6月，案涉房屋已經被拆除。
司法機關審理的前述案件中均未支援陳某婕的訴訟請求。
二、趙某君不同意陳某婕的訴訟請求，請求貴院予以駁回。1.本案不屬於人民法院受理範圍。案涉房屋實爲xx村集體開發建設的小產權房屋。北京高院在審理案件時認爲：鑑於目前針對小產權房如何處理的相關法律政策尚未出臺，如何界定小產權房的相關權利尚無定論，因此此類房屋流轉引發的爭議和法律適用問題，不屬於人民法院受理民事案件的範圍。
2.陳某婕的訴訟請求沒有實際意義，如貴院認爲本案屬於民事案件受理範圍，也認爲買賣雙方購買小產權房屋的行爲均違反了國家強制性規定，買賣合同當屬無效。合同無效後必然涉及到雙返問題，本案中的案涉房屋及其土地已被村集體收回，買賣雙方佔用農村集體土地的違法行爲已經消除，案涉房屋已被拆除，客觀上不具有返還的可能。貴院在審理其他同類案件時，認爲案涉房屋已面臨拆遷且房屋已被部分拆除，此種情形下已沒有返還房屋及購房款的必要。同時認爲房屋利益已經轉化爲騰退利益，賣房人無權要求分得相應份額。鑑於此，陳某婕本次訴訟沒有實際意義。
法院查明
2003年6月，陳某婕與北京市房山區xx村民委員會（以下簡稱x村委會）簽訂《xx小區房屋購銷合同》，約定陳某婕購買xx村委會開發的一號的磚混結構平房（以下簡稱涉案房屋）。上述涉案房屋由北京市房山區良鄉鎮人民政府頒發了村民建房規劃許可證，登記的姓名爲陳某婕。2012年4月20日，陳某婕與趙某君之夫xxx簽訂了《房屋買賣合同》，約定陳某婕將涉案房屋出售給趙某君，房屋價款爲80萬元。其後，趙某君支付了80萬元房款，陳某婕將《xx小區房屋購銷合同》和村民建房規劃許可證向趙某君交付。後村委會在《xx小區房屋購銷合同》和村民建房規劃許可證中對涉案房屋買受人及登記人的變更進行確認並加蓋公章。
2017年，涉案房屋因騰退而被拆除，被騰退人系趙某君，且補償款亦已支付。陳某婕認爲趙某君非xx村集體組織成員，遂訴至本院，要求確認2012年4月20日雙方簽訂的《房屋買賣合同》無效。
另查明，陳某婕和趙某君均非xx村集體組織成員。訴訟中，針對xx小區的情況，本院向xx村委會進行了調查，xx村委會主任稱xx小區系x村委會在村集體土地上開發建設的，每套房屋均有政府頒發的村民建房規劃許可證，售房過程中，該小區房屋既向本村村民銷售，也向外村人銷售。該小區房屋沒有房屋所有權證書。
再查明，陳某婕針對xx村委會將趙某君持有的《xx小區房屋購銷合同》中的買受人和村民建房規劃許可證中的登記人由陳某婕變更爲趙某君的行爲持有異議，遂以xx村委會爲被告另案訴至本院，要求判決xx村委會的更名行爲無效。經審理，本院作出判決書，駁回了陳某婕的訴訟請求。陳某婕不服，上訴至北京市第二中級人民法院，後駁回上訴，維持原判。
裁判結果
陳某婕與趙某君簽訂的《房屋買賣合同》無效。
房產律師靳雙權點評
村集體建設用地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者有特定的身份關係，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。根據查明的事實，訴爭房屋位於xx村，系農村集體土地上的房屋，趙某君非xx村集體經濟組織成員，不具備取得該村集體土地建設用地上房屋的資格，故趙某君與陳某婕簽訂的房屋買賣合同應屬無效。
