原告訴稱
趙某雲向本院提出訴訟請求：1.判令原、被告雙方簽訂的房屋買賣協議無效；2.訴訟費由被告承擔。
事實和理由：2002年，原、被告雙方在中間人楊某傑及時任M村委會主任周某強的見證下，簽訂契約，約定原告將其所有的農村宅基地及房屋（北房5間、西廂房2間）出售給被告，房款共計20000元。原告認爲，農村宅基地屬於農村集體經濟組織所有，只有該集體經濟組織成員才享有宅基地使用權。被告張某新並非M村集體經濟組織成員，該協議違反了法律、法規的規定，應屬無效。
被告辯稱
張某新辯稱，我國法律並未明確規定雙方所籤協議應屬無效。原告所說2007年國務院的規定，並不能約束雙方的協議，因爲雙方協議簽訂於2002年。協議涉及的7間房屋，其中北房5間是原告在未經被告同意的條件下拆除的，西廂房經被告進行翻建拆除，協議原有的標的物已經不存在，故應當駁回原告的訴訟請求。
法院查明
2002年11月16日，趙某雲（甲方）與張某新（乙方）簽訂契約，約定甲方有房7間（正房5間、西廂房2間）及圍牆、院落作價20000元賣與乙方，契約落款處有雙方簽字、中間人楊某傑及見證人周某強等人簽名。
2021年2月，張某新曾以佔有保護爲由起訴趙某雲，要求趙某雲返還案涉院落，並恢復原狀，支付租房損失。本院經審理，查明原有的北房5間已經坍塌，成爲廢墟，原有的2間西廂房已經被張某新拆除，現西廂房原址僅存衛生間和洗澡間，並於2021年判決，判據趙某雲於判決生效之日起七日內將案涉院落及西廂房（衛生間、洗澡間）返還給張某新。判決後，張某新不服該判決，提起上訴。北京市第二中級人民法院經審理後，於判決駁回上訴，維持原判。
庭審中，趙某雲表示案涉院落房屋由其佔有使用。
裁判結果
趙某雲和張某新於2002年11月16日簽訂的農房村屋買賣契約無效。
房產律師靳雙權點評
根據我國土地管理法的有關規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員所享有的權利
。我國實行房地一體的政策，買賣農村宅基地上的房屋必然造成所佔用的宅基地由買受人佔有。本案中，張某新並非M村集體經濟組織成員，其不享有本村宅基地使用權，其與趙某雲達成的買賣農村房屋的契約違反了我國的土地政策和土地管理法的有關規定，造成農村土地流轉秩序的混亂，雙方協議應屬無效。
合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，原、被告雙方的農村房屋買賣契約無效後，張某新應當返還案涉房屋及院落，趙某雲已經實際佔有院落，不存在返還問題。另協議中約定的房屋均已滅失，趙某雲在原有房屋北側新建了北房和廂房，該新建房屋自應屬於趙某雲所有，張某新建造的洗澡間和衛生間，雖法院生效判決基於佔有保護認定趙某雲應返還給張某新，但在雙方合同被認定無效後，張某新基於雙方契約享有的佔有權利不復存在，其無權要求趙某雲返還院落及廂房（衛生間、洗澡間）。關於雙方之間的損失負擔問題，不屬於本案處理範圍，雙方可另行解決。
